2010年泗水宏兴置业滨河项目营销思考.docVIP

泗水宏兴置业滨河项目 营销思考 2010.10 前 言 通过前期与贵司的沟通，之美顾问就贵司滨河水苑项目的后续营销工作进行了深入的思考与研究。期望通过一种全新的统筹方式，对项目的资源及高度，进行全面的整合和提升，从而实现项目“利润、速度、品牌”的共同、最大实现。 之美顾问从事专业地产营销工作十余年来，先后在济南、青岛、淄博、潍坊、泰安等11地市，服务过近百余个项目。其宗旨：在为地产发展商寻求积极的、最佳的开发战略与赢利模式的同时，为项目的开发、推广及销售提供一个统筹性的策略及安排，从而，促进相关工作有节奏、有计划地顺利开展。 之美顾问此次有幸接触到贵司项目，认为对双方均是一次机会，亦是一次挑战。之美愿以多年来的地产营销策划经验及专业敬业的服务态度，为项目提供最优质的服务。 之美目标 速度目标：开盘去化当期推盘量的60%-70% 价格目标：低密度产品：成交均价6000元/㎡以上 存量多层：成交均价2600元/㎡以上 品牌目标：宏兴地产是现代都市优质、优越生活的倡导者及实现者。 滨河项目是有灵魂、有生命、温暖、具人情味的建筑,物超所值，接受价值(Perceived Value) 高于实质价值(Actual Value)； 建立高端休闲物业的差异化品牌个性。 目录 第一部分 区域市场调查与分析 5 一、 泗水宏观环境综合审视 5 二、 区域楼盘调研数据分析 7 第二部分 项目现状分析及出路 20 一、 项目现状分析 20 二、 出路 21 第三部分 项目营销策略思路 22 一、 项目整体发展思路 22 二、 卖点整合 23 三、 项目的核心价值梳理 24 四、 项目形象定位 25 第四部分 平面展示 27 第五部分 销售代理服务内容及报价 41 一、 关于之美顾问|广智堂 41 二、 我们的合作伙伴 42 三、 针对本项目的服务内容 43 四、 销售代理业务报价 45 第一部分 区域市场调查与分析 泗水宏观环境综合审视 经济总量不高，房地产处于发展阶段 泗水县隶属于济宁市，09年泗水全县实现地区生产总值89.33亿元，人均GDP达到14695元，城镇居民人均可支配收入达到10337元，农村居民收入水平快速提高，农民人均纯收入达5402元。09年泗水县固定资产总额达到了44.4亿元。由于泗水县的贫困和缺乏必要的经济源泉，目前已划为省直管县，归由山东省直接发展管理。 目前泗水县经济发展水平较低，房地产市场处于发展阶段。 城市发展方向及规划 城市定位 鲁西南地区驰名的滨河园林城市。 城市发展方向 泗水县实施“一轴、三区、四心”开发建设的城市空间发展战略重点发展县城西部，对传统老城区进行改造。 “一轴、三区、四心”开发建设 “一轴”指沿东西济河路和古城路街区形成城市发展轴带；“三区”指由济河、振兴路将城市分为西部产业区、中部综合区、东部生活区为主的三大片区；“四心”指位于老城区的商业中心、新城区的行政文化中心、西部产业园区的贸易物流中心、东部组团中心。 泗水县城市规划三大片区布局示意图 泗水县城市工业用地、居住用地发展方向示意图 城市化建设及发展进程 西城区初步建设成为用地功能明晰、基础设施配套、环境优美的现代化新区。旧城区“十一五”期间开发改造完成10-15处，另外还有其他基础设施建设。 2010年，进一步拓宽城市规模，沿327国道向西发展，北至泗河区城范围，建成区面积达到16平方公里以上，城市人口为14万人左右，用地16.66平方公里；远期到2020年，城市人口为20万人，用地23.7平方公里。 【小结】城市化率的持续增长带来了区域房地产市场刚性需求的购买力基础，这是支撑本地市场销售持续发展的主要基础。 良好的宏观环境，为房地产市场迎来发展契机 自07年底，泗水房地产市场步入了快速发展阶段，现在在售楼盘大约也是在这个时间段进入市场，07年的恒兴家园；08年的龙城知春、府前花园、圣源丽都等；三发·舜和家园于09年进入市场。目前主要在售项目8个，西城区是开发热点区域。 区域楼盘调研数据分析 要想取得竞争优势，光依靠项目本身的特殊性还不够，还必须有效地融入产品差异化策略，通过了解对手的特点，并进行有机的结合，建立并获得相对于竞争对手的优势。 市调情况 ●亚星·海情圣地 基础数据 楼盘名称 亚星·海情圣地 物业地址 泗水县新城区，泉源大道与圣安路交汇处 电话 0537-4257777/ 4297777 售楼处 泗水县泉源大道与圣安路交汇处，圣源酒店2楼。 土地面积 200亩 建筑面积 24万㎡ 土地用途 居住 使用年限 70年 容积率 1.535 绿化率 38.8% 开盘时间 2010年10月 入住时间 2011年5月 团队 开发商： 泗水海情置业有限公司 物业公司： 营销策划： 青岛北辰端拱 广