合富辉煌-2008年广州光大水岸营销榕城K北营销方案.pptVIP

吹响秋季攻势的集结号 光大·水岸榕城K北营销方案 光大城收官宏图 最后三年货量(2008年-2010年) 套数: 3047套 面积: 346644平方米 三次攻势，完美2008 尽管2008年在宏观调控制下，广州房地产遭受重创，但面对严峻的市场形势，我们仍克服一切困难，通过春季攻势，我们完美消化了K南。 2008年下半年，我们将把销售部署重心放在在K北，通过发动秋季、冬季攻势，为2008光大销售战役划上完美句号。 我们所处的环境——竞争战国图 我们所处的环境——竞争战国图 我们所处的环境——局部竞争关系 竞争强度分析——供应 饼图，光大未来两年销售目标套数占整个老城区的比例，光大去年销售套数占老城区的比例；（未来两年需要占到份额超过市场态势更好的2007年） 竞争强度分析——供应 饼图，光大未来两年销售目标套数占整个海珠区的比例，光大去年销售套数占海珠区的比例；（未来两年需要占到份额超过市场态势更好的2007年） 竞争强度分析——供应 饼图，光大今年下半年销售目标套数占整个老城区（新货＋存货）的比例，光大去年销售套数占老城区的比例； 竞争强度分析——供应 竞争形势分析——后市不明朗，信心下滑 柱状图，海珠区的销售面积同比、环比（按季度）； 竞争形势分析——后市不明朗，信心下滑 寻找客户增长极——K南区成交客户分析 懂得老城区价值的人 寻找客户增长极——K南区成交客户分析 要融入广州的新广州人 寻找客户增长极 旧有客户优势资源挖掘是成功的策略重点； 走出一小步：两个新的客户增长极： 自身优势分析——前景 “广佛都市圈”中心区，白鹅潭板块规划 八万平方米大型商业配套 地铁八号线、广佛线换乘站沙园站 周边工厂停产搬迁 工业大道快速路、环岛路 。。。。。。 自身优势分析——现状 占地50万平方米大社区 1000棵原生大榕树 江景广场 省一级教育体系 小区商业街 社区医疗中心 内环路，公交线路 。。。。。。 K北——真正体现光大城素质的产品 老城区绝版小高层 坐北朝南设计 南向望江轴及中心园林 户型方正，部分户型有附加值 直达地下车库 光大城——天地榕和·一生之城 推广策略攻略图 以天地榕和·一生之城为未来三年的推广总纲，现阶段以实效营销为主，注重产品层面的诉求。 营销活动思路： 配合各个阶段推广需要，结合时事热点，制造区域热点，重要节点大鸣大放制造影响，闲日细水长流多做小活动活跃现场气氛。 价格策略重点——高开平走，压力前置 高面价手法处理，制造K北价格提升效应 成交价略高与K南，实现快速销售，减轻明年销售压力 多重折扣优惠，促进客户成交 推货策略重点——步步紧逼、连环快打 9月底推出首批货量，消化储备客户 目标：开盘火爆，制造轰动 十一加推剩余货量 目标：追加成交，持续热销 十二月加推 目标：压力前置 营销执行总控图 各阶段执行部署及工作计划 光大·水岸榕城2008年7月份工作计划 7月工作安排一览 7月份销售安排 光大·水岸榕城2008年8月份工作计划 8月工作安排一览 8月份销售安排 光大·水岸榕城2008年9月份工作计划 9月工作安排一览 销售安排 光大·水岸榕城2008年10月份工作计划 10月工作安排一览 工程配合 10月1日前，K11、K13栋4楼现场样板房开放 10月1日前，开放K11、K13栋电梯大堂，架空层园林 10月1日前，K11、K13栋载客电梯投入使用，客户乘坐客梯到4楼样板房 销售安排 光大·水岸榕城2008年11月份工作计划 11月工作安排一览 11月份销售安排 光大·水岸榕城2008年12月份工作计划 12月工作安排一览 采用收取客户一万元诚意金，保留额外折扣的方式进行K北区的蓄客。 临时样板房光大业主开放专场。 大客户单位第二阶段发动（针对K北区）。 9月28日K北区首次公开发售，分批推出货量。 阶段媒介策略：项目即将发售，对项目卖点进行深化诉求，强化项目价值，推广上需要展现项目卖点，强势抢占市场关注，为广泛积累客户，为开盘引爆作铺垫。 广告及媒介策略 项目产品篇（9月5日） 项目卖点篇（9月12日） 项目卖点篇（9月19日） 开盘稿（9月26日） 项目热卖稿（9月30日） 硬广主题： 水岸榕城二期全新样板房开放，接受咨询登记 水岸榕城二期登记火爆 水岸榕城户型设计极具附加值 水岸榕城二期开盘火爆 软文铺排： 媒体组合： 《广州日报》、《羊城晚报》，《南方都市报》 电台广告：1分钟广播杂志 地铁 网络：搜房广州频道、新浪房产频道 户外广告：江南大道中等五项（更换为项目盛大开盘热销内容） 活动时间：9月 活动地点：合作单位、销售中心 核心内容：联系合作单位、关系客户单位，进行上门推介会、组织看楼专场、休闲沙龙等活动，推介项目，进行认购登记。 活动思路：