老街坊及土特产大市场项目整合营销方案.ppt

营销推广定位 首先发售住宅产品，积累人气度，积累销售力，只有当人气的旺盛度达到一定程度的时候，整体商业的价值规模才能彰显； 同时通过住宅运动的间隙展开强大的媒体及政府公关活动，迅速探明市场动向，为商业策略的贯彻或修正提供客户基础和决策依据，保证商业能够更为顺利的推市。 销售：先住宅后商业的原则 导市时，商业注重请求政府（或部门）配合造市、造势。以政府的形象塑造商业的形象。 第一期的广宣推动必须考虑50%的商业侧重，二期广宣完全将中心、重心移入商业，以超过90%的体量，全情来保证商业的规模型推动。 推广：商住并行，重商轻住的原则 营销、推广策略 以利诱之 ——寻找几个点，带出一个面 在目前激烈的商业市场竞争中，要想在大浪淘金的市场中赢得先机，先发制人，那么制定全面的立体式营销策略就是实现“三旺”（销售旺、招商旺、经营旺）“三赢”（开发商、投资者和经营者都能盈利）的一招必杀技。 策略总揽 住宅利之所在：低额的购置总价款，可以承受的购买能力。 商业利之所在：不可复制的地理位置，招之即来的财富机会，轻松跨越 的创业门槛。 ～ 策略1：晓之以景，勾勒美好“钱景” 关键点：描绘钱景，挖掘商业价值。 向客户描绘能提高商业价值的一切关键因素。如： *规划前景。 *区域高消费能力提供。 *长期产权。 *高商业附加值。 *项目的商业规划亮点等。 策略2：建立信心 项目要销售，必须吸引投资者和商家，建立投资者和商家对项目的信心是至关重要的问题。 对项目本身的信心 设法诱导投资者的购买欲，都应该把自己物业的“内涵”作为发展的重点。 对市场前景的信心 市场前景越是看好，投资者的信心就更大，前景的诱惑力足够摧毁大部分投资者的心理防线。 策略3：诱之以利——打造“钱景”保障系统 商业地产有一道“关系链”：开发商——投资者——经营家——消费者。四者的关系以看作是商业物业市场上的“利益互动”关系，这一关系链深刻影响着项目的开发、投资及经营行为。 项目的兴旺是靠经营者和消费者支持的，正因如此在商铺销售阶段，开发商一方面举办各种形形色色的营销活动来丰富项目的经营内涵，另一方面不断为商场经营提供具体的支持措施，这些措施看上去为经营商家提供实质性的经营支持，但实际上也可是为商铺业主的投资行为提供回报支持，最终是为商铺销售提供支持。 策略四：借力政府，公关活动 借其势，与其利，暗扬名，胜无形。采用“借海行舟”策略，借助政府名义通过与政府合作进行对项目的宣传，借政府的威信为项目所用，能够有效提升项目的地位与形象，并有助于增强经营者、投资者对项目的信心。 通过公关，与政府合作，让政府成为项目的代言人，结合对各种活动（如城市发展论坛、商业论坛）的新闻报道系列炒作，达到项目宣传目的。从项目形象的树立到商业论坛的举行，与政府的合作中，具体可分为以下三步走： 第一步：通过公关，让项目成为是重点工程。 第二步：以政府名义组建管理委员会，充分结合了项目区位的推广概念。 第三步：与政府结合，举办授牌仪式、论坛等活动。 策略五：石破天惊地引爆市场 蓄势待发，剑在弦，触必发，战必胜。蓄势足，瞬间引爆，是产品火热市场的关键。项目在推广过程中，必须考利用各种对项目有利因素，结合各种传播媒介，采用逐层深入的推广方式，结合相关的招商、销售政策，利用一招必杀技。例如：限时低价优惠;将优势铺位限时推出市场；或者举办一场现场招商、销售展销会议等等的营销策略，一举突破客户心理防线，集中引爆市场。 推广应用 优势推广模式 ——寻找几个点，带出一个面 推广推动的原则 1\不要过于铺张,保持一定的克制度,尽量利用费用看似较低的媒介,造成广宣成本没有附加到产品上的宣传效果. 2\推广形式尽可能的创新。 3 \公关层面的推动尽可能的保持一张公益的脸。 4 \以点带面的形式，找准几个点，带出整个面。 文化公关：一大卖点 独特的形象代言：邀请本省，但在全国有着相当声誉的文学或艺术家代言本产品（控制次数，压缩费用） 湘西民俗、民居展：怀化市博物馆，利用其在迎丰路上的有利的位置，做一次另类的广告推动。 怀化市第一届京剧艺术周：老街坊、大舞台，利用一个在本土从来没有出现过的一种艺术形式表演，来以区内景观推动的手法，推动整盘的销售，邀请湖南省京剧团领衔，诸多票友主力表演，建议此次公关放在商业推出前进行。 一个户外：在市内最主要的位置(三眼桥处)做唯一的一个铺张型投放～这是怀化市内为数不多的拦截率接近100%的户外媒介，主体目标在于传达品牌的主要诉求，拉动消费者进场实地观摩楼盘的概念操演。， 户外：一大重点 多次运动：画面及主题常规的更换期为16天