金福广场项目初步定位研究报告.pptVIP

打造置业新地标 金福广场项目初步定位研究报告 提案要解决的问题 宏观环境良好，区域市场竞争较大 社会及市场环境中机会与威胁要素分析 尽享便捷，但市场外向辐射力弱 本项目的先天优势与劣势要素分析 前山楼盘对什么人有吸引力 前山板块当前楼盘的客户构成分析 卖给谁？ 本项目目标客户定位 做怎样的产品？ 本项目户型构成定位 卖多少钱？ 本项目销售均价定位 轻松置业的新地标 本项目品牌形象定位 * * 市场环境中的机会与挑战是什么？ 本项目的优势与劣势是什么？ 谁在买前山楼盘？ 卖给谁？ 做怎样的产品？ 产品形态的定位？ 品牌的总体精神及基本形象是怎样的？ 项目概貌 明珠路 金鸡路 建筑面积：14000m2 建筑面积：32600m2 建筑面积：3985m2 项目位于前山明珠路与金鸡路相交的西北角，全区地势平坦，待建部分全部建筑面积约5万平米。 宏观环境扫描：楼市健康发展，前山区域大有可为 全市商品房开发近年来稳步健康发展 房价从2003年下半年开始逐渐攀升，2004年升幅明显加快，由1月份的3169元/平方米，到12月份为3702元/平房米，全年平均3493元/平方米，比2003年3080元/平方米，上升413元/平方米，增长13.4%。 05年上半年，市场销售均价达4200元/平方米，增幅明显。 新政消极影响逐步消弭，楼市开始回暖 随着政策的逐渐明朗，和最近两个月对政策的消化，珠海楼市开始回暖。在部分项目对户型进行调整后，该动工的项目还继续动工。各个在售楼盘接待的客户开始增加，几个新开的楼盘如“嘉年华国际公寓”、“石鸣苑”从6月份开始内部认购，认购率一周内均达到30%以上。 新的城市规划将使前山成为新的中心 城市西拓战略将使前山成为新的居住中心，广珠城际轨道站点在梅溪路、明珠北路、明珠路等的确定将为前山未来的发展打下良好的基础。 资料来源：珠海统计局、建设局公布数据 区域市场竞争扫描：目前供应量略少，未来竞争较强 前山区域的在售楼盘共有9个，总建筑面积约88万平方米。目前在售的住宅面积约2万平方米，主要集中在钰海山庄和卓雅花园2期等楼盘。由于目前前山楼盘的供应量不多，住宅市场会出现短暂的供应不足现象。 估计未来一两年内周边动工的项目会超过12个，可售面积将超过100万平方米。 市场机会与威胁扫描 机会 ▋珠海楼市发展健康，从中长期来看，还有着较大的发展空间； ▋在城市总体规划中，前山板块有着较大的发展潜力，楼市发展前景广阔； ▋随着大规模城中村改造的逐步推进，前山整体居住环境及板块形象将有着较大的改善，前山板块未来的置业吸引力将逐步增强； ▋前山楼盘的营销包装水平较低，近期推出的楼盘都缺乏鲜明的主题诉求； ▋在短期（一年）内，前山板块商品房均价还有一定增幅空间。 挑战 ▋近年内，前山新盘供应量较大，周边在建楼盘在一定程度上将分流部分客源使板块楼市内竞争加剧； ▋政府控制房地产价格的各项政策频密出台，为开发构成一定压力。 项目区位优势扫描：便捷，为前山之最 ◇ 紧邻四大公交站点便捷为前山之最； ◇ 处在前山生活最方便，最成熟的区域； ◇ 所在学区都为一流教育配套（前山小学造贝校区，前山中学）。 项目先天的优势与劣势扫描 优势 ▋周边生活、教育配套比较齐全； ▋公共交通十分便利，为前山之最； ▋规模相对较大； 劣势 ▋双面临主干道，噪声干扰比较大； ▋临近工业区、变电站（三号地块），影响居家质素； ▋一期质素较差，对二期开发形成不良影响； ▋二期地块已建工程停工时间长，对项目形象造成不良影响。 前山板块对于“前山本地人”的吸引力最大 资料来源：这一部分的内容根据红馆2005年7月对幸福园160位来访来电客户所作的专项调研成果整理得出。下同。 能够吸引需求层次相对较高的物业“有产者” 所能吸引到的前山本地人需求层次相对较低 月收入在6500元以下的家庭将是前山楼盘的主流置业群体 所能吸引的客群职业构成以工厂技术员及中层管理者为主 相对较低的价格及良好的教育配套是前山板块重要卖点 通过以上对前山各类楼盘客户状况的描述以及对幸福园潜在意向客户的调研可以看出： 本项目未来的置业者群体将以集中在项目周边工业企业中的技术人员及中层管理者为主体，前山区域的小生意人也将占重大比例。 区域构成：以前山为主体、拱北夏湾为重点 职业：以工程技术人员及私营业主为主体、中层管理者为重点 经济水平：家庭收入将在中等水平，财富积累期长 从目标市场的需求特征来看 中等面积三房、小四房 30% 企业中层管理者 小面积三房 30% 小生意人 75平米左右两房、小面积三房 35% 工厂技术人员 偏好户型 比重 职业类别 ▋长期出租投资型客户比重较少