城乡一体化可持续发展的土地规划问题.pdfVIP

城乡一体化可持续发展 与土地产权制度变革 朱介鸣 1. 人口高密度农村地区的土地土地 细碎、分散问题 • 某县级市地区总面积 为721平方公里，中心 城区外的农业地区有 774个自然村，全市有 1000多块非农建设用 地“斑块。 人口高密度地区内在的非农建设用 地蔓延式发展 • 浙江某镇6,451ha • 16个行政村 • 437个自然村 • 常住人口73,000人 • 行政村平均面积403ha • 自然村平均面积15ha 图4-2：现状农居点分布图 • 广东佛山南海区总面积1,074平方公里，总 共有1,678个以村民小组为单位组建的股份 合作组织，每个股份合作组织所辖的土地 面积平均只有64公顷。非农建设用地的开 发以64公顷土地上的股份合作组织为基本 单位展开，造成1,000多个分离的居住点和 工业点。 江苏昆山 • 费孝通先生1939年的“开弦弓村”调查 – 村域面积：3065亩 – 其中农田：2758亩 – 274户家庭，1458人 – 户均农地10亩，人均农地1.9亩 • 1980年，“开弦弓村”人口达到2308人 – 人均农地1.2亩 以村为单位的非农经济发展 • 人口高密度的背景 下，以村为基本单位 的建设用地开发造成 农用地与建设用地犬 牙交错的状况，成为 农村土地城市化的蔓 延式发展。 2. 模糊和残缺的集体所有制土地产 权 • 所谓土地集体所有，是指“三级所有，队 （村）为基础” 。可是各个业主各拥有多少 份额却是不甚明了，而且村民实体是个变 量。所以，集体所有制土地产权是模糊的。 • 农村集体的土地利用通常没有土地总体规 划指导和土地开发规划控制。所以，缺乏 对土地开发权和使用权的限制，集体所有 制土地产权是残缺的。 3．模糊和残缺土地产权下的土地发 展现象 • 模糊和残缺的集体土 地产权引发了对土地 租金差的无序竞争， 土地租金差无序竞争 导致土地的低效、无 序开发。无序竞争和 无序开发的土地市场 制度恶化了农村建设 用地开发的蔓延式发 展。 • 模糊产权下无序争夺土地租金差引起机会 主义“先发制人”式的土地开发，“非法性”地 为开发而开发。 • 没有土地规划指导的人口高密度农村城市 化发展造成布局混乱，负面环境“外在性”不 断积累，村庄的环境资源被过度消费，环 境水平日益下降，最后沦落成为声名狼藉 的“城中村” 。 “城中村”的形成 4 ．模糊和残缺土地产权造成城市化 不可持续 • 如果产权没有明确规定，资源会被低效率 利用，甚至被掠夺。这种产权状况被称之 为“公地” （the commons ）。 • 没有排它性的产权限定，任何人都可以利 用资源，保护资源可持续利用的激励机制 不存在，结果是资源迅速消耗殆尽。 • 与“公地” 现象相对称的是“反公地” （the anticommons ）现象。“钉子户” • “反公地” 即资源被多个业主共同拥有，因为 无法达成共识而不能共同开发，结果是资 源仍保持原来的低效利用状态。 • “反公地” 现象在人口高密度、土地私有制的 发展中国家城市化中普遍存在。 5. 农村可持续城市化与土地产权制 度的变革 • 三集中：“农业向规模经营和农业园区集 中，工业向开发区和工业集中区集中，农 民居住向城镇和农村新型社区集中” 图4-2：现状农居点分布图 农村土地产权制度的变革 • 以村为基本发展单位