2008年烟台房地产市场调研 (NXPowerLite).pptVIP

PART 3 产品市场价特征分析 价格变化 从开发周期的角度看，这样的价差也形成了目前烟台中高端房地产价格的构成区间。 考察烟台高档住宅的市场态势，高档住宅的主力单价大都集中在6000-9000元/平方米，这部分物业是烟台高档住宅的主力军。 2004 年 2008 年 3372元/平方米 5000余元/平方米 烟台市区房价 2004 年 2008 年 5600元/平方米 住宅最高均价 15000元/平方米 PART 3 市产品场特征分析 价格推动因素 因素：烟台经济、环境、城市建设、周边大量富人阶层向市区迁移 中高档项目在市场中孕育产生，价格提升较快 天马相城，5600元/平方米 广源天际，5700元/平方米 西海岸，6000元/平方米 南山世纪城，6100元/平方米 紫郡城，7000元/平方米 维亚湾，8200元/平方米 星海湾，8500元/平方米 阳光100，8800元/平方米 东上海赋，12000元/平方米 天鸿凯旋城，13000元/平方米 世茂海湾1号，15000元/平方米 PART 3 产品市场特征分析 投资价值取向 项目所处地段、景观及项目品质是决定上述住宅2008年成为市场主流的核心因素 体育公园周边 将成为烟台豪宅圈、富人圈 大大提升韩国城项目 投资价值 居住投资倾向：在烟台投资高档住宅的富有阶层中，75%的人倾向于居住在海边 这其中又有89%的人倾向于莱山区 另外烟台市中心的土地稀缺使中心区域价格过高，这将压迫部分需求转向周边区域，未来开发区的海边和莱山区的市政府商圈，以及黄务周边市场将是未来居住 房产的发展重点 PART 4 产品塑造方向建议 PART 4 产品塑造方向建议 市政府搬迁后的几年，莱山区已经成为烟台市发展最快的区域 本项目周边配套日渐成熟，且向着高档次、高品质方向发展 本项目区域拥有烟台市独一无二的人文环境，大学、体育休闲等 随着周边项目交付居住，生活人气氛围会在短时间内聚集 佳士客、万象城SHOPPING MALL，商业配套日渐成熟 周边新开发项目均定位高端，可以看出各大开发商均看好本区域 韩国乐天进驻万象城为本项目带来充足的韩国客源 PART 4 产品塑造方向建议 1、本次调研针对市民问的最多的一句话：你最想去哪个区买房子？ 100%的回答：莱山区 2、为什么？ 发展潜力大、发展的快、环境好、交通好、有层次的人多、市政府所在 3、什么样的房子吸引你？ 户型设计合理、居住舒适、配套较好 机遇给我们：烟台唯一的国际性社区、做好产品本身是硬道理！ 机遇给我们：充足的客户群和非常高的区域价值认同 机遇给我们：项目在烟台高端豪宅区内、发展速度快 机遇给我们：已具备了较高的品牌知名度 PART 4 产品塑造方向建议 品质 南山世纪城 星海湾 价格 ***项目 随着房价上涨和市场环境的变化，烟台市场超大户型的销售遇到阻力，我们应避免超大户型和总房价过高的产品！ PART 4 产品塑造方向建议 莱山区特别是本项目周边 已经成为烟台高档住宅的孵化基地 居住观念：烟台人传统 住东不住西 项目具有高端住宅的硬件基础 充足的客户群保证 因此，烟台市民倾向于居住在莱山区而非开发区 成功 PART 5 项目定位 把握区域的特点是我们的立足点，将区域优势转化为市场价值按照市场的城市功能定位开发所需产品 减少与市场定位矛盾产品所带来的市场风险 PART 5 项目定位 引 言 PART 5 项目定位 烟 台 高 端 住 宅 样 板 市场定位 机关事业单位公务员 企事业高级职员及中高管理层 韩国侨民及其他外国侨民 高校教师、教授、文教卫生单位医生、律师等 从事文化、轻工、电子、科技、娱乐等产业的私营企业主 从事商业/商务经营的股份制公司重要管理者 政府和国有企事业单位的领导阶层 客群定位 PART 5 项目定位 取向。对于这类客户来说，户型的总价比单价更具有说明意义。他们更关注从大的角度决定购买取向。 敏感度。与中低端客户相比，他们对产品单位价格的敏感度较低，选择界面较广。 自信。对自身的鉴赏力和把握力有较好的认可。 价值。强调购买的物有所值或物超所值，而不是物美价廉。当其心理预期价值远超过项目的实际价格时，较容易做出购买决定。 细节。对项目自身性能价格比的关注不是泛泛而谈的，而是要落实到各个具体细节，通过细节衡量整体的能力很强。 户型。在同质社区中，相当总价的情况下他们希望体现个性化与特殊性，因此户型除了先天的设计外，还要有足够的可延展性及后期发挥空间。 客群特征 PART 5 项目定位 我们对于这群人的称呼： 上 层 社 会 城市主流，金字塔的中坚区域 PART 5 项目定位 权力顶层