2009年住宅市场半年总结与展望.pdfVIP

2009 年住宅市场半年总结与展望 一、整体趋势：企稳回暖 成交量：大幅反弹 近年主城区 1-5 月商品房成交面积 单位：万平方米 年份 成交量 2009 年 690.05 2008 年 325.22 2007 年 469.72 （数据来源：成都市房管局） 从上表可以看出，今年 1-5 月主城区成交量不但相对萧条的 2008 年有了两倍以 上的增幅，即便与市场成交活跃的 2007 年相比，也有 46.9%的大幅增长，市场 企稳回暖的趋势无可置疑。 价格：止跌回升 但仍相对理性 （数据来源：成都市房管局） 除地震后个别月份之外，2008年整体市场价格出现相比较于2007年明显呈现下 降趋势。进入2009年开始止跌反弹，5月商品住宅均价较1月已经有13.4%的增 幅，市场价格有明显回暖的趋势，但相对2007年水平还处于相对理性状态。 客户群体：地震影响淡去 外地客户依旧追捧成都 （数据来源：成都市房管局） 从 2009 年 1-5 月主城区购房客群来源组成来看，五城区本地客群购房面积占比 50%以上，是主城区市场的主力客群，同比下降 5.9 个百分点。外地人（包括本 省其他地区、外省市和境外人员）购房比例同比回升5个百分点。外地人购买客 户群体的回升充分说明成都市场已经走出地震阴影，重新受到异地购房者青睐。 从 2009 年 1-5 月主城区购房客群年龄构成来看，20-30 岁购房群体购买面积占 比 33.7%，同比上升 4.3 个百分点。30-40 岁购房群体购买面积占比 35.3%，同 比上升 1.4 个百分点。40-50 岁购房面积占比 20.1%，与去年同期基本持平。50 岁以上及20岁以下购房占比分别为8.5%和2.3%，同比下降3.4和1.3个百分点。 20-40 岁客户群体的上升说明了目前这一轮行情主要以年轻群体的刚性需求占 据主导地位。 市场特点：整体回暖中的结构分化 面积区间（m2 ） 90 以下 90-144 144 以上 合计 2008 年 11 月末存量（万m2 ） 454.05 360.41 153.8 968.26 2009 年 5 月末存量（万m2 ） 273.45 262.02 148.97 684.44 库存区化量（万 m2 ） 180.6 98.39 4.83 283.82 库存去化占比 63.63% 34.67% 1.70% 100.00% 库存去化周期（月） 4.7 7.4 21.7 6.8 （数据来源：成都市房管局） 注：库存去化周期计算方式是根据 2009 年 1-4 月各户型区间消化速度推算的 2009年5月末市场存量被完全消化所需时间。 本轮成交量回升行情始于 2008 年 10 月，库存高峰值出现于 2008 年 11 月末。因 此，上表选取当时数据与目前市场库存情况进行了简单比较。 明显可以看出，虽然到今年4 月底，在新增萎缩的情况下，成都楼市成功消化了 近 170 万平米的存量，改善了供需失衡的情况。但是从细分户型区间来看，库存 去化却极度不平衡：90 平方米以下库存去化最多，接近总去化量的 2/3，改善最 为明显，144