中银国际房地产深度研究.pdfVIP

地产 板块最新信息 2008 年 4 月 18 日 迎接大众住宅时代 房地产行业一季度报告 以“90/70 ”政策和建立健全住房保障 制度为分野，中国房 A 同步大市 地产进入大众住宅时代，各类市场主体行为的改变将深刻影 响到市场的供求结构，值得我们长期 关注。正在进行的宏观 调控对于抑制泡沫扩大，维护行业长期健康发展有利，但行 业仍可能因此经历阵痛。鉴于成交数据和行业政策尚未出现 明确回暖信号，我们维持对房地产行业的同步大市评级。 房地产行业受到宏观经济和行业政策的双重影响，宏观经济 田世欣1 方面，流动性格局尚未根本性变化，市场担心的信贷结构剧 烈变化造成资金链断裂的情况发生概率较低。政策方面，从 (8621) 6860 4866 分机 8519 紧货币政策将导致投资增速下降，房贷新政近期监管严厉， shixin.tian@ 但长期看执行层面明紧暗松难以避免；保障房的供应规模受 制于地方财政改革进程，可预计的两年内实质性影响有限。 中国房地产正在进入大众住宅时代，自住需求在总需求中占 比大幅提升，经济设计的小户型大众住宅贴合买家负担能力， 并能满足理性消费观下的首次置业需求，成交情况明显强于 于高端住宅的现状将得到持续。高端住宅市场供求同步萎缩， 价格长期向上，但中短期此类开发商将面临业绩释放缓慢、 财务压力上升的风险。 中心城市的房价普遍超过本地居民负担能力，房价水平主要 由投资需求决定，自住需求成为价格的被动接受者。在高通 胀、负的实际利率和狭窄的投资渠道共同作用下，来自国内 的投资需求仍然存在，但活跃度降低；来自海外的投资需求 由于强烈的人民币升值预期和较低的资金成本，对人民币资 产兴趣浓郁，但其进入的规模和限外令的执行力度密切相关。 区域住宅供求数据和成交数据表明，上海住宅供应最为紧张， 出现房价上涨压力，深圳等珠三角城市房价经过回调后，刚 性需求支撑开始显现，北京成交低迷，房价调整可能较大。 二三线城市表现强于一线，预计 2008 年全国范围平均房价涨 幅回落但仍可保持平稳或微涨。 我们维持对房地产行业的同步大市评级。个股方面，我们青 睐以万科为代表的具有高周转率、专注大众住宅市场的领先 开发企业，同类企业还包括金地集团，同时也看好具备明确 预