南湖华锦花园三四期策划方案.docVIP

前 言 武汉海兴房地产销售有限公司深感荣幸能参与“南湖华锦”的营销策划。与贵公司初步接触后，我公司进行了深入的市场调查，以事实为依据，并对项目做了进一步理性思考与冷静分析，特拟出以下提案。 本提案的编写依据国家有关法律法规、政策条例及实施细则，并参照了武汉市房地产市场尤其是南湖片区楼市的相关情况，由市场调查报告篇、项目规划定位篇、营销推广策划篇三大部分组成。我公司结合了“南湖华锦”项目地块的先决条件、区域内楼市之状态特征、发展趋势、置业需求及市政方案的涵盖等诸多因素。 我公司谨以多年的操作经验和专业精神为贵公司项目开发提供参考意见。 预祝“南湖华锦”项目开发成功！ 武汉海兴房地产销售有限公司 市场调查报告 武汉市房地产市场环境 如果说成功的楼盘有一个共同的特征,那便是创新。 作为武汉市重要的支柱产业----房地产业，其发展自成一体，特别是经过近几年的迅猛发展，己初具规模。2001年武汉房地产市场在中央一系列财政政策及市政府配套政策的持续作用和刺激下，市场主要指标都有较大幅度增长，整个市场明显处于景气状态，市场运行状况良好，全年房地产总投资量突破100亿元, 竣工量跃上了600万的台阶；商品房预（销）售面积同步上扬达到648.03万平方米,出现了供需两旺的景象。今年上半年武汉市房地产开发继续呈现出稳步增长的良好势头。1-6月份全市房地产开发累计完成投资53.88亿元，比去年同期增长10.08%；其中，商品住宅投资43.48亿元，同比增长10.15%。房地产开发施工面积达1283.47万平方米，同比增长1.04%，其中住宅975.38万平方米，增长1.79%。新开工面积达356.57万平方米，同比增长5.87%。全市房地产开发竣工面积212.90万平方米，其中住宅174.58万平方米，分别增长11.27%和11.44%。上半年全市累计销（预）售商品房355.08万平方米，（其中住宅销[预]售面积达281.23万平方米，出租60.57万平方米，分别占销售总面积的79.20%和17.06%），回笼资金45.56亿元，比去年同期分别增长20.67%、14.47%。同时由于武汉市的房地产市场销售情况良好，加上国家对空置一年以上商品房的优惠政策的落实，使武汉市的商品房存量保持平衡。随着政府土地批租市场的日趋完善及经济适用房价格的上涨，促使武汉市住宅价格继续上扬。武汉市的房价涨幅现已居全国35个大中城市的第二位。 据研究院专家预测，未来3—5年内，武汉市房地产业仍将保持蓬勃发展态势，房地产开发量和消费量将继续保持高位运行。理由有四：一是武汉市作为华中地区最大的工业、基地和交通通信枢纽，近年来发展迅速，GDP连续多年保持在两位数以上的高速增长，其经济实力和城市竞争力在全国大中城市中名列前10位。市政府已将房地产业作为支柱产业来培植，确定了每年房地产投资达100亿元、竣工600万平方米的目标。二是武汉房地产业是以广大个人购房的现实需求为支撑，特别是取消福利分房制度后，个人买房已占全部销售量的97%。三是宏观政策面利好，不仅有银行利率下调、公积金利率下调、房屋交易手续费下调等政策对市场的宏观支持，而且随着住房货币化的全面实施，存量房交易量的逐步放大对住房一级市场产生的联动效应，将极大地提高市民的购房需求。现在武汉市房屋自有率已达85%左右，楼市的需求方向正从满足基本需求向改善型、舒适性需求转变；今后投资型客户、二次置业者将会有所增加。四是武汉市的远景规划是一个涵盖800平方公里的大区域。同时，武汉市区的旧城改造和危房拆迁任务很重，盘活这部分存量土地也为房地产发展提供了新的需求和动力。同时武汉市土地一级市场逐渐走向规范。市土地整理储备供应中心今年第一季度从湖北农业银行获得了10亿元信用额度，用于旧城改造、国企搬迁和新区建设等土地开发项目。自2001年以来，这个中心已注册资金6亿元，盘活了27家企业的存量土地，搬迁居民近2000户，获得了2000多亩的土地发展空间。 值得注意的是，2002年下半年度,武汉房地产业除了投资额将平稳增长、开发规模增大、交易市场日趋活跃之外，企业方面将面临新一轮产业整合、结构调整和行业规范的压力，市场的竞争格局也将由过去的价格成本竞争提升为品质、品牌的竞争。 区域市场分析 为了更好提高生活品质，提升人居环境，武汉市民在住房消费观念、购房实力上都有很大的转变。目前有较强住房购买力的主要为部分国企领导、外企或合资企业的中高级员工、某些国企福利分房后对居室不满意的、需二次置业的人士。加上国家政策的落实，对二手房的买卖有了明确的标准，对一级市场有了一定的促进作用。国外有一些房地产投资者看中房地产的保值、增值性，也在房地产方面投资，使市场一直在一个相对活跃的氛围中进行。 在房地产市场趋于成熟的同时，各个开发商之间竞争也