上海恒地仓项目市场篇2009.pptVIP

一、市场总体分析 1、上海办公楼市场走势 2、上海LOFT 产品市场情况分析 3、项目区域办公楼市场现状 4、项目解析及定位建议 1、 上海办公楼市场现状 供应量分析 供应延续下降趋势，本月供应量又创新低 自今年1月起，办公楼供应一直呈递减趋势，且降幅较大，自2008年3月以来达到了供应最低水平。从2008年3月办公市场供应总体走势来看，供应呈“V”字形起落。 受到金融危机影响，开发商延迟推案，或者转售为租的行为使供应量出现明显不足，预计后市供应量不足的态势仍将在一定范围内持续。 成交量分析 成交量止跌回升，办公楼展露“回暖”迹象 整体市场办公楼成交在3月呈现今年以来办公成交量首次止跌回升，接近去年11月成交水平。本次的成交量上扬可视为春节后的正常回暖。从2008年3月及后几月的走势中可以看出，春节后办公市场将会迎来一波成交“小高峰”，相信今年的后几个月也会呈现出这股上涨势头。 同时随着上海力推金融中心定位，以及整体楼市回暖、经济相对稳步的利好下，后市或将持续回暖势头。 成交价格分析 受益于个案成交带动，整体市场均价有所回升 在整体市场成家量回暖的同时，价格也初见抬头上扬，虽然成交价格在供应量整体不足的情况下，受到个案成交的影响较大，但依然可见，办公市场的整体认可度正逐步重建。 后市随着上海金融中心规划定位带动力效应体现，经济救市效应的逐渐显现以及世博经济的临近，整体办公市场有望持续回暖。 整体办公市场总结： 整体市场新建办公项目的不足，后市办公市场将主要以存量房去化为主，新建项目将面对存量用房现房优势及价格优势的竞争； 本月成交量及成交价格的回升，是08年以来整体办公市场后市逐渐回暖的良好征兆，同时上海定位的再次确定以及救市经济的效应体现将有助于市场回暖，而随着日趋接近的世博经济的到来，办公市场将注入强有力的上升推力。 整体市场的回暖以及后续利好因素的确定，办公产品仍有较大的发展空间 整体市场 二、上海LOFT 办公产品市场情况分析 上海LOFT项目分布 普陀 1家 60000 m2 闸北 2家 30000 m2 杨浦 2家 1000000 m2 黄浦 1家 50000 m2 徐汇 7家 130000 m2 长宁 4家 60000 m2 静安 5家 80000 m2 卢湾 2家 40000 m2 虹口 2家 60000 m2 上海市目前loft创业园分布(含老建筑改造) 上海LOFT项目分布 区域 创业园面积 （万m2） 代表项目 杨浦 100以上 海上海、创智天地 浦东新区 12 张江文化科技创意基地、逸飞创意街 徐汇 13 8号桥、创意大院、尚建园 静安 8 静安现代产业园、同乐坊、E仓 虹口 6 空间188、老场坊、 普陀 6 M50 长宁 6 天山软件园、创邑源 黄浦 5 旅游纪念品产业发展中心 闸北 3 工业设计园、合金工厂 卢湾 4 田子坊、卓维700 上海市目前创意产业园分布统计 上海LOFT项目分布 普陀 闸北 杨浦 黄浦 徐汇 长宁 静安 卢湾 虹口 近期主要新建筑新建商业中心模式LOFT分布 曹安锦程 禹州金桥国际 绿地汇创国际 东云领驭 苏河1号 上海021联合滨江大厦 上海LOFT项目产品分析——产品规划导向 产品规划方向 区域主导产业 东云领驭 制造业、律师行、物流 制造、医药、精密仪器、汽车、物流 华商时代广场 制造业、现代服务业 闵行工业区、制造业 绿地蓝海 现代服务业 闵行工业区、制造业 静安创展中心 现代服务业、贸易、物流 现代服务业 绿地至尊 现代服务业 农业、机械制造 禹州金桥国际 外贸、制造、物流、货运 外贸、物流、货运等 海上海 创意产业、设计等 大学经济 苏河1号 现代服务业、精密 现代服务业、精密电子、创业圆 绿地汇创国际 创意产业、设计等 大学经济 天科国际大厦 创意产业、设计等 大学经济 上海021联合滨江大厦 钢铁贸易、 钢铁、物流、外贸 新建的LOFT产品基本以区域产业为依托，是区域产业的衍生产品。 上海LOFT项目产品分析——销售情况（08年至今） 销售情况 项目 供应 成交 项目区域 联合滨江大厦 0 7746 宝山 绿地至尊 23890.7 13215 奉贤 东云领驭 12895.15 1470 嘉定 静安创展中心 0 817 静安 华商时代广场 24895.35 18383 闵行 绿地蓝海 7947.13 1358 闵行 禹州金桥国际 0 33469 浦东 海上海 0 3353 杨浦 绿地汇创国际 51368.8 6245 杨浦 天科国际大厦 8343.68 120 杨浦 苏河1号 41687.74 1243 闸北 合计 171028.55 87419 / 供求比 1：0.51 / 受宏观经济影响,LOFT办公市