房地产泡沫评价指标研究.doc

房地产泡沫评价指标体系研究 梅杨 （河南省建筑职工大学） 摘要：本文引用实际的统计数据，运用定性与定量相结合的方法，对房地产业的运行特征进行了分析，进而对此期间我国房地产泡沫评价指标进行了评析。 关键词：房地产泡沫 评价指标 房地产泡沫指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。总体来说，房地产泡沫定义包含二方面意思:一是泡沫载体的价格飘升，这个价格飘升远远脱离其合理的市场定价，导致泡沫载体价格畸形;二是由于价格信号作用最终使资源配置失衡，最终这个泡沫有一个破灭的过程，表现为泡沫载体价格急剧下跌，从而导致一系列对社会经济的破坏。因此预测和防范房地产泡沫的产生具有重要的研究意义。本文将介绍一套房地产泡沫评价指标体系，并结合某市的各类数据予以说明，以期能够达到事先预测、有效防范房地产泡沫带来的危害。 1评价指标体系 在这套房地产泡沫评价指标体系中，按照属性可以划分为以下几类房地产评价指标 1.1生产类预警指标 当房地产市场可能出现泡沫时，房地产开发规模剧增，房地产投资增幅巨大，房地产投资的收益率过高，引起过度投机，地价飞涨。因此可选房地产投资占固定资产投资的比重、房地产投资增长率、土地与楼宇供应量增长率、房地产投资收益率、GDP增长率、房地产开发企业自有资金总额增长率、房地产占GDP的比重等指标作为反映生产状况变动的评价指标。 1.2交易状况类指标 可选择商品房销售额增长率、上地转手率、商品房销售面积增长率、空置 面积增长率等交易状况类指标来评价房地产泡沫。 1.3消费状况类指标 当房地产泡沫产生时，吸引大量资金流入房地产业，由于人们预期房地产将升值，炒卖现象严重，可能引起商品房和土地价格暴涨。可选择商品房价格增长率、房价增长率、房价/家庭年均收入等指标作为反映消费状况变动的评价指标。 1.4金融类指标 推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分是银行流出的。可选择货币供给量增长率、房地产贷款增长率、个人房产按揭贷款总额、房地产贷款比例。 由于上述某些指标不易获得数据，本文仅对易获得数据且具有代表性的指标进行分析，对部分指标本文还将综合为一个指标，以使其有更好的评价效果。 2定性评价指标 2.1房地 2002年的住宅投资增幅接近60％，2003年和2004年增幅也在30％左右，如果宏观调控力度不够，投资增幅极有可能反弹；住宅投资占全社会固定资产投资的比重分别在20％以上而且依然呈递增趋势。该市住宅投资规模过大。 2.2房价飞涨，居民对房价承受能力差 这个属于消费类指标，具体的采用房价增长率、地价增长率、房价收入比三个指标共同来衡量。 国内外出现房地产泡沫的国家或地区的表现：日本的泡沫经济自1985年的“广场协议”开始，到1990年泡沫开始破灭结束，泡沫膨胀阶段用了5年的时间，在1990年泡沫巅峰时期，日本全国城市地价与1985年相比，5年时间里上涨了56.3%，东京、大阪等六大都市的地价，5年时间里上涨了168.6% 表1 按用途分类的房地产投资变动情况 单位：万元 Table1 Investment in real estate classified by use 年份 房地产投资 住宅投资 办公楼投资 商业营运房投资 其他 1999 849267 627568 68661 72323 80715 2000 1016597 751168 105613 89204 70612 2001 1409132 917485 164135 201817 125695 2002 1982517 1490876 145920 220641 125107 2003 2581600 2145600 137707 221067 77226 2004 3285400 2746600 163413 242097 133290 数据来源：中国房地产统计年鉴 表2 各类住宅投资变动情况 Table2 Investment in residence classified by use 年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004 住宅投资总计 627568 751168 917485 1490876 2145600 2746600 住宅投资增长率% / 19.70 22.14 62.50 43.92 28.01 别墅等高档住宅投资 26958 52761 117533 225505 438922.9 849096.4 别墅等高档住宅投资增长率 / 95.72% 122.76% 91.87% 94.64% 93.45% 经济适用房投资 42247 75073 51129 133582 183287.9 232005.8 经济适用房投资增长率 / 77.7% 68.