丽江新城提案z版 (NXPowerLite).pptVIP

B. A. Consulting 丽江新城项目 营销策划整合案 伟业认知——大盘 “大”意味着丰富与包容； “大盘”需要实力与气派。 伟业认知——大盘优势 丰富与包容 规模效应 强 居住环境 好 配套设施 全 品牌效应 佳 物业管理 优 升值能力 高 伟业认知——大盘劣势 实力与考验 开发周期长 规划设计难度大 开发风险多 政策风险 市场风险 财务风险 管理风险 配套风险 伟业良策——复合链式营销 伟业支点 复合链式营销 伟业经验——大盘实操 基于市场分析和本项目特质，伟业顾问量身打造—— 商住复合营销链式结构 链式结构 商住复合推广链 市 场 篇 伟业认知——市场 伟业顾问就宏观市场、区域市场、商业市场和住宅市场等方面分别作了详尽的调查和分析得出以下认知点。 （详细分析内容见附件市场分析.ppt） 伟业认知：宏观市场 提示： 为了避免今后国家金融政策的变化对本项目产生不利的影响，加快销售速度，快速回笼资金，是开发商和伟业最应考虑的问题。 伟业认知：商业市场 从现状供应来看，区域内商业以自发型、生活配套型商业为主，升级商业类的休闲娱乐、商务配套量小，档次较低，有较大的市场空间。 伟业认知：商业市场 伟业认知：商业市场 商业市场结论 受利益驱使，区域内大量现有的和潜在的项目开发商都会尽量挖掘商业的价值。从目前所了解到的非配套型商业潜在供应的量己经与未来需求量比较接近甚至饱和，将来的商业市场竞争是非常激烈的。本项目需充分挖掘市场空间，塑造项目自身特色，才能在未来激烈的竞争中立于不败之地。 宏观住宅市场 市场供需两旺、压力仍存 在连续5年保持高速增长的发展态势之下，2004年上半年北京房地产市场在经历了包括土地政策、金融政策宏观调整的影响，仍然保持了良好的增长势头，供应和需求持续稳定增长，整体市场呈现出较为乐观的发展态势。 区域住宅市场 区域住宅市场 伟业认知：市场需求 1、在北京的CBD，有许多服务型公司、配套商业机构，纷纷向外延伸寻求发展；最终，直接形成一个或多个依附于CBD的“扩张区”。 2、CBD东南的百子湾地区，形成了一个项目密集的区域，一定数量的居住人口与原有的商业氛围奠定了发展的基础。 3、随着区域内一批住宅小区的建设和入住，区域的居住人口将会激增，预计2007年以前住宅增量将达到500万平方米左右，区域新增人口数将在10万人以上，届时总居住人口将达到48万人左右。 4、从消费层面上看，随着人们生活水平的提高，居民在食品、衣服等基本生活和物质方面的支出逐渐减少。相应地，对精神生活的需求增加，开始越来越注重娱乐、休闲、保健等方面的需求。 5、问卷调查显示该区域内83%的消费者首先认为该区域购物不方便，主要是规模比较小，而且品种也比较少，环境比较差，不能满足他们的购物需求。第二，该区域消费者常去的地方不是国贸，更多的是崇文门新世界、王府井和西单。第三，74%的人认为该区域缺乏有档次的餐饮。第四，49%的消费者认为这个区域里面缺乏一定档次的娱乐设施。 6、从市场的需求情况看，国内大型超市、连锁便利店及专业市场需求日益旺盛。各类新型业态发展迅速，其在零售物业市场所占比例不断上升。外资零售商进入市场的速度加快，需求上升。如沃尔玛、欧尚、百安居、迪亚等都加快了在北京扩张的步伐。这些商家对商业的需求都非常大，而目前很多商业设施都难以满足他们的面积要求。 产 品 篇 项目优劣势分析 本案市场定位 　　 本案住宅客群定位 CBD区域的中高级阶层 客群素描 目标客户的主力人群年龄在30——40岁左右，正处于事业的高峰期，他们普遍受过高等教育，知识层次很高，其中不乏有过海外留学、工作、生活经历的人。这部分人群对居住和生活的品质要求较高，注重家庭生活，具有投资意识。他们主要是为了就近工作，提升生活品质，给家人创造一个温馨、亲情的环境 。 本案商业客群定位 以主力店经营为主，带动百货、餐饮、娱乐等配套中高档经营商，吸引商业投资者 。 价格定位 住宅： 　　最终均价实现7500元/建筑平米（精装） 商业： 　　最终均价实现17000元建筑平米（毛坯） 本案产品定位 CBD品质生活，高尚人文社区 定位描述 规模居住区——满足CBD区域人员需求，同时吸引外区域人群居住，兴建学校、医院、商场、银行等配套，形成小型城市居住环境。 人文生活圈——运动会所、商务会所、艺术会所、风情会所、人文广场、艺术小品等提供多重人文情调，领略亲密和谐的人文气息。 高标准环境——前瞻性的规划、完善的配套、绿色生态阳光的生活旋律、人性化的建筑设计装点高尚生活的细节。 强势性品牌——开发、设计、施工、销售、物业、商业全过程品牌介入，营造出更适合人居的现代生活品质。 产品素描 总体：横向视觉景观带＋纵向生活带结合。 南区