伟业顾问-青岛-小珠山项目整体运营理念及功能定位研究.ppt

我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户目标为导向 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户目标为导向 项目研究工作的阶段划分 伟业顾问专案团队在过去的一个月中，围绕客户目标开展了大量调查研究 伟业顾问从小珠山项目现状诊断入手，明确第一阶段核心要解决的问题是什么？ 第一阶段研究思路 综述 — 3个核心问题 项目整体定位 健康健诊国际体检中心SPA俱乐部养生 特色餐饮－中西餐山景餐厅院落餐厅咖啡西餐厅 星级酒店高级会所精致酒店酒店式公寓 青岛大盘仍处于发展初期，除了规模优势，其他特色并不明显。支持大盘销售的主要还是自然资源、区位优势以及需求的旺盛； 大盘的自身配套以满足内需为主，规模小且无特色，没有外向吸引力；解决配套的开发特色、开发次序和开发规模，也是决定项目成败的开发策略； 大盘的推广意识和能力较低，缺乏高层面的大盘推广理念； 早期大盘多以渐进式发展，而目前其开发力度和强大已大大提高。 通过研究，大盘的开发模式基本有2种 激进型 整体产品开发策略 本项目地理位置优越，背山面海，依山而立，具备打造高档次低密度产品的素质。因此建议本项目整体开发策略： 站稳青岛市高档次大盘地位，以低密度、山地建筑等亮点，树立鲜明市场形象。 以渐进型为主的开发方案A 以渐进型为主的开发方案A－开发思路 以渐进型为主的开发方案B 以渐进型为主的开发方案B－开发思路 住宅部分市场定位 住宅部分市场形象定位 “时间就是金钱” 的座右铭曾影响了整个世界，激励我们化身为工业社会的一个齿轮，为了所谓的梦想日夜运转不息。 我们快快地吃、匆匆地走、一目十行地看书、激烈地运动…… 当我们为生活疲于奔命的时候，生活已经离我们远去…… 如果我们可以把心静下来，把生活慢下来，又是怎样的情景呢？ 我们需要适当地慢下来，去感受生活，去欣赏路边的风景，去重拾健康。 项目客群导入建议 由高端客群逐渐向中端客群开发，首先用高端客群为区域定位 大盘开发中某类产品和客群都不是一次到位，所以中间必然有反复和过渡，所以某些针对客群的核心价值必须实现 住宅开发步骤建议 大开发方向： 由南向北、由西向东 先开发低密度产品，后中高密度产品 把握首开区位置和定位 首开区住宅产品类型及配比建议 项目研究工作的阶段划分 本项目开发模式研究 高打高举的开发模式，可能实现更高的品牌效益和经济效益 但对开发商资金实力、资源整合能力要求较高 前期投入大，星级酒店等配套的先行投入 景观环境先行营造 同时项目顶级品质打造将受限于周边村庄拆迁进度、政府基础建设、小交通建设进程等因素，可能拉低其档次。 我司更倾向于开发模式方案A的开发思路。 特色配套 （高级会所/健康健诊） 中产阶层客群切入（低密度/总价控制） 成熟社区商业中心 家庭化休闲配套 两极化 高位低密度和中高密度 高端居住 （超低密度/顶级产品） 以健康/休闲为主题的慢生活片段 山东省、大北方区域 围绕“健康/休闲”为核心诉求，以居住（住宅）与生态自然生活（环境/配套）打造复合功能大盘，使两者螺旋上升、促进发展 本项目DNA描述 高端休闲配套 （星级酒店、spa养生、精致酒店…） 城市复合功能 （商业/产业/旅游等） 主流居住 （中高密度和高密度） 本项目开发原则及模式建议 环境营造（旅游公园的整治，户外漫步栈道…） 样板创意产业区 基础设施 小交通 本项目开发原则 本项目开发原则及模式建议 政府关注（基础建设/公交系统等） 土地一级开发－一、二级市场联动 多模式操作 多资源整合 分为“多个项目” 强调模块化运作 现金流 长期持续稳定 人气 特色配套或较高性价比先行 灵活性 引入房地产基金或与 其他开发商联合开发 整体控制 “一头一尾一过程” 头：示范性。 只准成功，不准失败 超前半步 尾：目标、蓝图 过程 利益核心诉求点 制定规则 节点控制 资源协调 本项目开发模式－开发商的资源整理力 本项目开发原则及模式建议 【 本 项 目 住 宅 部 分 定 位 】 住宅部分的整体定位 住宅客户类型探测与判断 住宅分期建议 首开区产品定位及初步设计建议 青岛顶级·原生态·低密度·欧洲小镇 项目住宅部分市场定位 顶级： 项目档次，着眼全国、北方市场 原生态： 青山、奇石－活氧 中央公园、地景艺术、山地高尔夫… 登山观海 低密度： 别墅（独栋/双拼） 联排/院墅/合院 花园洋房、叠拼 小高层 欧洲小镇： 建筑风格营造异国风情 生活方式引入“慢生活”－体味生活细节 项目关键词： 高端休闲健康养生山地别墅慢生活 慢… 生… 活… 项目住宅部分市场定位 生活方式营造 山海间的·慢生活·山地别墅区 “慢生活”的阐释 项目住宅部分市场定位 首开区住宅生活方式营造 “慢生活”的阐释 首开区住宅生活方式