哥伦布广场项目综合分析报告.doc

第1章 项目定位总论 本项目根据《创建生态城市、营造和谐家园——2008年-2010年无锡城市建设行动纲要》，立足于无锡加快建设“五个中心”、“五个名城”，改造提升“中心商贸商务区”、“崇安广益片区”、“北塘凤翔片区”、“南长古运河区”、“河埒商贸片区”五个商业、居住区域的城市发展规划思路。依托崇安新城的现代、经济、生态型可持续发展规划基础，利用区域原有产业优势，集商业与居住于一体，推动该区域在未来三年内建设城东休闲娱乐中心的步伐，重点打造出一个无锡第二核心商圈。 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 无锡·哥伦布广场 1.1.2 项目投资、承办单位 投资单位：香港五洲国际投资集团有限公司 开发单位：无锡市崇安新城龙安置业有限公司 1.1.3 项目拟建设区位、地点 项目建设区位：无锡市广益街道(无锡崇安新城） 项目地址：无锡崇安区广益路与广南路交汇处西南侧 1.1.4 承担可行性研究工作的单位 无锡市崇安新城龙安置业有限公司负责研究工作的统筹管理； 深圳市五大洲投资发展有限公司负责市场调研、市场定位、投资分析等相关工作。 1.1.5 研究工作依据 《创建生态城市、营造和谐家园——2008年-2010年无锡城市建设行动纲要》； 《无锡市崇安区服务业发展规划》《次分区规划》《国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》。“十一五现代服务业专项规划 努力建设成为苏锡常都市圈的现代服务业高地区域性的商贸中心、形成一批各具特色的商业区“崇安新城（广益片区）”的核心区域， 地块北边为政府大规模（约100万平米）安置小区广益佳苑、广益博苑等； 地块南面为无锡“建材大道”锡沪路，拥有130万平米建筑装饰材料专业市场集群，年客流量高达100万人次，年成交总额达100亿元。 地块东面为金科地产已启动的占地1000亩的大型高尚住宅小区。 地块西面为无锡第一条城市高架环线江海路，经崇安、南长、惠山、北塘、新区五大城市中心区。 1.2.3项目总体定位 本项目定位秉承国际最流行、最先进的lifestyle center商业理念，为提供购物、餐饮、休闲、娱乐，精致、品位、享受、特色的路线购物空间、人流动线、货品仓储、以引导消费为核心， 建筑面积：㎡ 销售 租赁 销售面积：㎡ 预计销售单价：元/㎡ 预计销售 总价：万元 租赁面积：㎡ 预计第1年租金：元/㎡/月 预计第1年后年租金：万元/年 海顿公寓 26675.52 26435.16 12000 31722.192 — — — LOFT写字楼 19771 18564 8500 15779.4 — — — 负一层商业 42861 — — 15632 30-35 600 一层商铺 18968 17437 40000 69748 — — — 二层商铺 17768 16320 18000 29376 — — — 三层商铺 914 614 10000 0.614 — — — 合计 126957.52 79370.16 — 146626.2 15632 30-35 600 表二：项目物价及成本明细 序号 项 目 送审金额 (万元) 依 据 一 征地和拆迁补偿 　 　 1 本期用地出让金 13343.40 股权转让合同 2 土地出让契约 　 　 3 拆迁补偿费 　 　 4 土地拍卖服务费 12.79 锡价服(2004)354号 5 土地评估费 　 　 6 土地测绘费 5.90 　 7 土地用途变更费 　 　 8 土地登记费 　 　 9 土地使用费 　 　 10 土地交易服务费 6.35 锡价服(2004)323号 1.5元／㎡ 　 小计 13368.44 　 二 前期费用 　 　 1 水文地质勘察及建筑物放样费 19.80 　 2 项目可行性研究及咨询费 8.50 　 3 建筑(含专业)工程设计费 475.98 　 4 绿化景观设计(含园林审查)费 63.00 　 5 测绘(含建筑物面积测绘)费 27.20 锡价服(2004)316号 6 地形图测绘费 5.88 国测财字(2002)3号,锡价服2004)316号 7 规划技术服务费 12.30 锡价服(2003)54号 8 商品房上网备案费 12.56 1元／㎡ 9 产权交易费 62.82 5元／㎡ 10 标底编制及审标费 63.00 按咨询取费标准 11 审计费 142.70 按咨询取费标准 12 招标服务费 40.55 按咨询取费标准 13 工程安全监督费 18.60 锡财综(97)第1号 14 工程质量监督费 41.55 苏价服(2001)281号3.5∕㎡ 15 市政工程质量监督费 　 　 16