商务花园的形成.doc

商务花园的形成 　　但是，如果简单地把商务花园理解成为一种低密度的写字楼物业，认为只要“照猫画虎”地把商务花园的样式复制到哪里，哪里的商务花园都能够获得成功，那就大错特错了。其实，有这种想法的人只是注意到了商务花园的建筑形式，而没有认识到影响商务花园形成的重要影响因素。 　　实际上，商务花园是多种影响因素在办公形态上的综合表象。因此，为了保证所打造的商务花园获得成功，首先要对商务花园形成的原因进行分析。只有切实明了这些影响商务花园产生的各种因素，才能保证我们适时、适地、为适合的办公人群打造受欢迎的商务花园。 　　在本篇文章里，我们将就影响商务花园形成的重要因素进行深入的分析。我们认为，在各种影响商务花园产生的因素，以下三点最为重要： 一、 产业结构的变化，这是催生商务花园的重要因素 　　从社会经济的发展可以看出，高科技产业在产业结构中的地位日趋显著。在这种产业结构变化中，新型企业——依赖于脑力，以智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产生。 　　对于这种产业结构变化，我们可以理解成为“新生产力发展条件下，生产关系产生了调整”。正是由于这种调整，促进了企业对办公物业的新理解，从而催生了新办公物业——商务花园的出现。 　　具体而言，随着社会发展，科技创新成为了现代社会生产中新的生产力。机器制造只是科技创新的具体表现成果。而科技创新完全依赖于企业员工脑力资源的运用，因此在新生产力发展的条件下，新生产关系产生了调整——个体的创造力和价值自工业革命之后再次在生产关系中被突出出来。 　　在这种情况下，对于依赖员工大量脑力劳动的高科技企业来说，为员工创造良好的办公条件已经不再是可有可无的福利，而成为直接影响到员工工作效率高低，创作灵感多少的大问题。因此，为了保证工作人员的工作效率，很多科技企业将公司需要比城市中心区办公物业自然景观更好，环境更安静，适合思考的办公场所。而符合这一条件的商务花园也就成为他们必然的选择。 　　此外，正是由于在新生产关系的调整中，个体的价值被重新突出出来，统一、有效的人力成本控制显得尤为重要。在高科技企业中，人力资源就是公司最为核心的竞争力。而保证自身技术骨干不被其他公司挖走，则是保证公司具有竞争力乃至生存能力的重中之重。 　　正是处于这种考虑，这些高科技企业尽量避免与其他公司，尤其是避免与同行业的公司挤在一个办公楼里进行办公，从而减少或杜绝自己的技术骨干被挖走的可能性。换言之，这些高科技公司尽量选择具有自身独门独院的办公空间。这是由其行业的人力资源管理特点决定的。因此，具有独门独院的商务花园成为这类企业所需求的办公物业，也就顺理成章了。 　　总之，产业结构变化所带来的新生产关系的调整，促进了新型企业对办公物业的新理解，而这些企业所特有的办公要求催生出了商务花园。然而，产业变化仅仅是催生出了商务花园这种办公产品。而商务花园的规模发展则依赖于经济发展下的城市结构变化。 二、城市结构的变化，这是促进商务花园规模发展的重要因素 　　经济的繁荣，也促进了城市的发展。这种发展往往表现为城市扩张。在国外表现为城市的郊区化，而在国内在表现为郊区的城市化。但是无论是何种城市扩张变化，城市的外延都在不断扩大，人们开始大量迁移到城市边缘区域居住。在这种情况下，城市内多元化商务中心开始出现。具体而言，商务中心不仅存在于城市中心的CBD区域，由此许多公司为了追求更好的自然环境与交通条件而将办公场所迁往城市边缘区域，城市边缘也开始出现了新的办公区域。由此，也就带来了商务花园的规模发展。 　　那么经济发展到什么程度就会出现这种商务中心的多元化发展，就会出现这种商务花园的规模发展呢？虽然经济发展是一个过程并没有一个严格的指标界限，但就一般规律而言，当一个国家或地区人均GDP 3000美元，到人均GDP10000美元前，有一个较长的经济高速增长时段。此时整体城市功能进入扩张阶段，商务中心的多元化发展成为可能，就此有效带动城市边缘区域商务花园的规模发展。 　　以美国为例，从下图中可以清楚的看出，在美国经济发展从人均GDP3000 美元到10000 美元的城市经济发展过程中，美国大公司在郊区办公的比例逐年增多，对美国的商务花园发展具有一定的推动作用。 　　因此，我们认为商务花园的发展不仅需要产业结构变化作为启动力，要需要所在城市经济发展的配合才有可能形成气候。当然，城市扩张只是城市结构变化的一种形式。实际上，经济的发展还带来了另一种城市结构的变化，其同样对商务花园的发展具有重要的影响作用。这种城市结构的变化就是城市更新。 　　随着城市的发展和产业结构的变化，很多在城市边缘区域的老工业区逐渐失去了原有的活力，成为城市没落区域。如何使这些区域重新焕发活力呢？作为城市更新的一种方式，很多欧洲国家将已经废弃停产的老工业区改造成为具有一定规模的、低密度商务花园