嘉都大厦项目营销策划建议书.doc

【嘉都大厦】 营销策划建议书 目 录 1、项目概述 项目概况 产品立地条件分析 产品SWOT分析 2、市场分析 2-1、写字楼市场分析 2-2、CBD写字楼市场分析 2-3、商业市场分析 3、市场定位 3-1、项目定位 3-2、目标受众 4、推广策略建议 4-1、知名度提升策略 4-2、差异化产品的包装策略 4-3、多元化的营销策略 4-4、扩大销售渠道策略 4-5、提升软件品质策略 5、投资报酬率测算 6、专业费用 1、项目概述 1-1、项目概况 项目位置：北京朝阳区光华路14号 项目性质：写字间和商铺 项目总建筑面积：27147㎡，其中可销售面积22672㎡； 办公区（包括住宅和写字楼）11453㎡，未售出面积 7422㎡，占办公区总面积的64%； 商业面积11218㎡，其中底商三层7145㎡，写字楼连廊4073㎡； 车位（地下）：约70个 物业管理：第一太平戴维斯 1-2、产品立地条件分析 地处北京CBD核心区； 位于黄金交通要道； 具有良好的办公或商务氛围； 生活配套设施也非常完善； 具有广阔的发展前景； 1-3、产品SWOT分析 优势 黄金地理位置—CBD核心区域； 现房，大大减少投资风险 优秀的物业管理 开发商雄厚的资金势力和丰富的开发经验 劣势 缺乏知名度；光华路路面窄易造成交通拥堵；项目配套档次略低；车位较少 机会 CBD区域内写字楼现房供应几乎为零；大部分写字楼以租为主 威胁 2004年CBD区域内写字楼供应量急剧放大，且多是运作时间很长的知名项目，竞争日见激烈 2、市场分析 2-1、甲级写字楼市场分析 2-1-1、总体市场描述 在北京城八区内，目前写字楼主要集中在朝阳、海淀、西城、东城四区，北京长安街沿线、CBD区域、金融街、中关村等成为写字楼聚集的地区，其中尤以CBD、金融街、中关村地区的写字楼最为业内外关注。 北京商业写字楼市场发源于建国门外、第一使馆区一带，最早开业的是国际大厦，于1985年投入运营。此后，赛特大厦、国贸中心、燕莎中心陆续落成。在写字楼市场的发展过程中，直到金融街规划之前，京西地区一直保持“沉默”状态，除了万通新世界广场外，西部的写字楼供应几乎为零。而后，国贸中心的落成已经使得东三环有了国贸桥和地铁国贸站。随着CBD规划的全面落实，国贸已经真正成为区域的代称，成为真正的城市中心。 在目前三大主要甲级写字楼的供应区域内，CBD东区是近几年供应量最大的区域。三大写字楼版块，具有各自不同的特点和优势，将在后面对每个版块进行分别描述。 2-1-2、北京三大主要写字楼版块 金融街版块 金融街的客户多数是金融机构与政府的金融管理机构，以及中国电信和中国移动等电讯科技通讯行业的巨头，到目前为止近530家机构入驻金融街地区。 其中金融机构占有14.3%、信息产业占28.9%、咨询服务机构17.3%等组成，中资占65.3%，外资（含合资）占34.7%。 众所周知，现今的主要是源于国贸、嘉里中心、招商局大厦近十年来打造的国际商贸区所奠定的基础。以国贸、嘉里、招商局大厦等高档物业打造的写字楼整体形象，吸引了大批国内外实力派企业，顶级公司在此汇集，今年上半年，世界银行进京，最终高价入住国贸。到目前为止，在北京的多个世界强的企业半数生活在，惠普、摩托罗拉更是拿下招商地产的整栋楼在此办公，许多国内稳定型大企业也在此安家落户。的写字楼租价也代表了全市的领先水平。据最新的统计，今年第二季度北京的甲级写字楼平均月租金为每平方米美金（使用面积报价），过去两年内北京写字楼市场租价整体下跌了～，而平稳下调幅度偏小，各物业的租价在同档次产品中占据首位。二季度写字楼市场整体平均空置率为，则因其较为成熟而空置率较低，仅为左右。 优 势 对 比 ☆国际化商业氛围浓郁 ☆配套设施完善，综合服务水平高。 ☆地铁、公共交通发达。 ☆外资企业特别是世界500强企业入驻，提升区域人文层次。 ☆CBD作为北京未来发展的中心，将会更加吸引世界目光的关注。 ☆是新北京最具商务活动和贸易的代表。 ☆金融行业为主，多为 大型实力型国企。 ☆区域发展定位明确，受国家政策支持，发展前景广阔。 ☆2006年前基本建成的总体规划，使后续项目升值潜力增大。 ☆位于西二环和长安街沿线，地铁、公交系统发达。 ☆丰富的人才优势以及应运而生的庞大的创业发展动力。 ☆中国信息产业基地，高新技术产业的摇篮。 ☆中国著名学府区，高科技及文化氛围浓郁。 ☆国家大力发展高新技术产业的政策支持。 ☆一区多园和相关产业园区分化，使其综合竞争力度增强。 劣 势 对 比 ☆目前处于建设期，区域规模尚不成熟。 ☆周边住宅所占比重较高，对整体商务氛围有较大影响。 ☆对金融行业的发展定位与金融街重合，彼此竞争加剧。 ☆生活