建立房地产价格评估体系在税收征管中的重要意义.docVIP

浅析价格评估体系在房地产税收征管中的重要意义 一、建立房地产价格评估体系是现阶段税收征管工作的需要 房地产业的快速发展与宏观经济和社会发展紧密相关，房地产业和及其交易税收在税收总收入和财政总收入中占有举足轻重的地位。《中华人民共和国税收征收管理法》规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额；《中华人民共和国契税暂行条例》规定，当纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由时，征收机关可参照市场价格核定。 首先，是强化税收征管的需要。改变房屋交易纳税申报由纳税人或中介评估公司报多少、征收机关核多少的状况。应用房产交易计税价格评估管理系统，就有了依法治税的“杀手锏”，最大限度地制止纳税人“有意”低报、“避税”的行为，严格征管，堵塞买卖双方隐价瞒价低报成交价格造成的税收漏洞。 其次，是化解职业风险的需要。解决征收机关在房屋交易核定计税过程中受人为因素干扰，确定偏低幅度宽严尺度、标准把握不统一等问题，减少征收机关价格审核人员的自由裁量权，化解职业风险。 再次，是完善争议处理的需要。建立争议处理机制，有效解决征纳双方对计税价格核定的争议，既保障纳税人的合法权益，又体现征收机关依法公正、公平治税。目前房地产评估标准有两个，即建设部《房地产估价规范》（下称规范）和国土资源部《城镇土地估价规程》）（下称规程）。《规程》主要按照土地用途、权利状态两种目的进行分类，没有对课税目的进行单独分类；《规范》从评估目的的角度将房地产评估分为12大类，课税目的评估是其中之一，但是受税法规定、征管和评估实践等影响，对计税价格评估标准相对简单。计税价格评估与其他目的的评估相比，主要有以下区别： 　　1、计税价格评估数量巨大，时间跨度小。 2、个案和批量评估相结合，逐步到批量评估为主。 3、房地产计税价格评估一般都有规范性的折扣规定。 4、海量数据为支撑的信息库及其完备的管理制度。 5、公权力的介入和申诉制度。 房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础上,具有科学性。虽然房地产价格受多种因素影响,构成和变化都比较复杂.难以准确地确定,但通过估价人员的长期理论研究与实践控索,总结出了房地产价格形成与变化的基本规律,这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等句在这些估价理论的基础上,又形成一整套系统、严谨的估价方法及估价步骤,使房地产估价有章可循。另外，在房地产估价过程中还广泛涉及到规划、建筑、结构、概预算、法律,以及宏观经济等到有关理论和知识。因此,虽然房地产估价从现象上来看,是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断,但究其实质并不是主观臆断,而是把房地产的客观实在价值通过估价活动正确地反映出来,具有很强的客观性和科学性。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。 1