房地产手册(AE实用版).docVIP

PAGE PAGE ２ 房地产服务手册 （AE版） 为了提高对房地产行业客户的服务水平，增加现有客户的满意度，从而稳定客户和增加其广告业务；也为了提高争取房地产业广告客户的成功率，特从专业角度编写了这份手册，作为AE工作时的一个工具（但本手册未涉及商务问题）。 第一部分 资讯掌握与分析 掌握项目资讯是做好服务的前提。 产品 地段 地点：不但指“某路某区某号”这个绝对意义上得地址，还包括由这个“点”出发相对意义上的“距离”，如相临某某车站、某某商场、某某学校等的距离等。 交通：指楼盘附近的主要交通方式，以及班次间隔、密度、条路数等。 位置：指楼盘的具体座落方位、主要展面的朝向，地块形状、大小，其他房产状况如何等。 环境：指楼盘周围的物质和非物质生活配置。个人对周围环境的感受和总体评述。 公司组成 发展商：即开发商，是项目实施主体。 设计单位*：分为规划设计、建筑设计和景观设计，但可能是同一个设计单位。 承建单位*：含建筑工程施工，水电线管工程施工，装饰施工，景观施工等。 物业公司：今后承担物业管理的单位。 地块性质* 出让：指由土地使用者向国家支付土地使用权出让金，国家（当地政府）将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。 划拨：即县（区）级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后（有时是无偿的），用地者获得该幅土地使用权。 转让：房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。出让或划拨的土地均可以转让，但费用和程序不同。习惯上，我们把土地使用权的转移称之为土地的二、三级市场。 基本参数 基地面积：城市规划、土地管理等部门正式批准划定的项目用地范围。表明“此范围“的图纸俗称为用地红线图和建筑红线图（仅已立项，还未取得用地许可证、规划许可证、建设许可证的，这些图纸被俗称为“蓝线图”）。“红线”所围土地面积为基地面积。 总建筑面积：指由城市规划管理部门正式确定的、按照《建筑面积计算规则》计算的、项目建设总建筑面积。 规划形态：项目的具体建筑构成，如共由几栋楼宇组成，每栋的构造、造型特点、使用性质，每栋地上几层、底下几层，每一层的用途等。 小区规划图：指反映小区建筑、建设规划的鸟撖图。 外立面图：指反映楼宇外观、造型的图纸，包括外立面效果图。 容积率：指建筑面积与基地面积的比值。一般，9层以下多层的容积率在2以下，10～15层的大致为2～3，小高层的一般为3～4，高层为5～6，超高层在7以上，有的甚至更高。对别墅而言，容积率一般为0.4～0.5，有些会高于或低于它。 覆盖率*：又称建筑密度，是建筑物底层占地面积与基地面积的比值。 绿化率：指基地内总绿化面积除于基地面积的比例。包括绿化地的组成情况，比如是整块绿地还是分散绿地等。 建筑类别 公寓/纯办公楼/商场/综合楼/别墅：按照楼宇功能和建筑形式来划分。 面积房型 居住面积*：指供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。 使用面积：指住宅分户门内全部可供使用的净面积的总和。 建筑面积：对一套单元来讲，是其套内建筑面积与分摊的公用建筑面积（仅限于本栋楼）之和。 得房率：指单套内建筑面积与套建筑面积的比率。 花园面积*：一般是相对于别墅而言的，指房屋建筑周围、围墙或围护物以内的园地面积。 面积配比/格局配比：面积比是指各种面积范围的单元在全楼盘的单元数中各自所占的比例多少。格局比是指二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在全楼盘的单位数中各自所占的比例多少。常用下表的格式来统计. 平面设计：即通常所说的“房型图”（套型图），以及全楼层（典型楼层）的平面图。 面积、格局配比表（例）： 格局（X房X厅X卫） 建筑面积（使用面积） 单元/户数 所占比例 二房一厅一卫 70（52.5）㎡ 10套 12.5% 二房二厅二卫 100（75）㎡ 40套 50% 三房二厅二卫 100～130（75～97.5）㎡ 20套 25% 四房二厅二卫 150（112.5）㎡ 10套 12.5% 四房二厅13% 四房二厅13% 三房二厅25% 三房二厅25% 二房一厅13% 二房一厅13% 面积、格局配比扇形图二房二厅49% 面积、格局配比扇形图 二房二厅49% 7、建材装潢 公共空间：包括大门造型，楼宇外立面颜色和材料，电梯的品牌、数量、规格和装饰，以及大堂、走廊等公共活动空间的地面、墙面、天花板的装潢美化等。 私家单元的内部装潢：包括门窗用材，客餐厅与卧室的地面、墙面和天花板的装潢，厨房、卫浴的设备配置和用材装潢等。 8、公用设施 基本配套：如水电煤、通讯、电视、保安、车库等。 额外公用设施：如室内俱乐部（会所）、室外运动场、小超市、小商务中心等不对外营业的设施或其他半营业的设施。 9、工程进度/交房日期 施工进度表/分期表：指工程的形象进度。 是否拿到五证三图