房地产策划课程思路提纲11-23.docVIP

·翰林南城项目 成功源于细节 PAGE PAGE 1 房地产策划课程思路提纲及时间安排 上午9：00——12：00 一、什么是房地产策划？ 30分钟 狭义：房地产营销过程的整体运作。 广义：房地产开发过程的整体运作。 二、房地产策划工作基本流程（市场调查和全程策划方案的基本内容、黑体字部分作重点讲解）： 避免内容枯燥、适当举楼盘案例讲解， （一） 项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 （二）市场调查 1、客户问卷调查及分析 2、类比竞争楼盘调研及分析 （三） 区域市场现状及其趋势判断 1、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 2、项目所在地房地产市场总体供求现状 3、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 4、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 5、商品住宅客户构成及购买实态分析 6、.各种档次商品住宅客户分析 7、.商品住宅客户购买行为分析 （四） 土地SWOT（深层次）分析 1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势 3、项目地块的机会点 4、项目地块的威胁及困难点 （四） 项目市场定位 1、项目形象定位 创意定位： 形象定位： 文化定位： 个性定位： 2、项目案名 3、主题广告语 4、目标客户群定位 5、项目产品定位  市场定位：  主力客户群定位  功能定位  建筑风格定位 （五） 项目价值分析 项目可提升价值判断 1、 建筑风格和立面的设计、材质 2、单体户型设计 3、 建筑空间布局和环艺设计 4、 小区配套和物业管理 5、 形象包装和营销策划 6、发展商品牌和实力 （六） 项目定价策略 1、均价的确定 2、阶段性调价策略 （七） 项目投入产出分析 1、项目经济技术指标模拟 2、项目成本模拟 3、项目收益部分模拟 （八） 投资风险分析及其规避方式提示 1、项目风险性评价 2、资金运作风险性 3、经济政策风险 （九） 开发节奏建议 1、影响项目开发节奏的基本因素 .政策法规因素 .地块状况因素 .发展商操作水平因素 .资金投放量及资金回收要求 .销售策略、销售政策及价格控制因素 .市场供求因素 .上市时间要求 2、项目开发节奏及结果预测 .项目开发步骤 .项目投入产出评估 三、翰林南城策划思路（根据项目的不同情况，对以上基本流程作适当调整和选择性重点阐述） 120分钟 （一）、项目简介：“翰林南城”位于双流航空港开发区内，位于长江路二段与机场高速路的交汇的十字路口，北面紧邻机场路高架桥，东侧为长江路，与学府街仅一街相隔。项目周边有成都信息工程学院、川大、西南民大的分校区、棠湖中学分校区等，众多知名高校、全国重点中学如众星捧月，该区域浓郁的文化氛围得天独厚，使此区域的居家成了一种长远的文化投资。川大、西南民大、成都信息工程学院三大高校的分校区落户双流航空港开发区，该区域已形成以三大高校经济圈为支柱的一个大型学校经济商圈。“翰林南城”周边的（2005年：学府嘉园、学府润园、金色校园广场、温哥华花园、川大河畔；2006年：南丽湾、太禾水晶城、；2007年：和贵久居福、书香尚品、上优水岸等）等项目都依托周边众多学校林立，主打文化牌进行形象宣传推广。项目所处区域众多楼盘的出现，也逐渐形成了一个大型高尚人文居住社区。 （二）、项目前期策划思路（2007年1—9月） 1、策略方面的准备 （1）、项目可行性预测：成都航空港房地产市场发展情况： A、第一起步阶段：92年双流国际机场投入使用，与北京、上海等一线大城市一样，空港经济逐渐发展，沿线出现了高档物业：如酒店、别墅、汽车展场等纷纷上马。但是机场高架桥的修建，阻断了高端人群在沿线的停留机会，而当时周边的环境是以农田为主，无法支撑上述高档物业的生存，出现了大量烂尾酒店、别墅（以