天地源·在水一方营销推广策略报告.ppt

来到地块那天…… 身处星城南，脚踏湘江南，放眼江南，高楼正缺，不禁—— 2007年，长沙预计商品房销售面积将达到900万m2。到第三季度止，销售量已经完成650万m2，同比增长30％，其中商品住宅占90％。 二、07年长沙房价呈现疯长态势 2007年前三季度，长沙市商品房、住宅分别累计批准预售592.7万㎡、502.59万㎡，分别同比增长14.24％、8.6％；同期商品房、住宅累计销售量为649.1万㎡ 、587.07万㎡ ，同比分别增长30.14％、29.91％；前三季度长沙商品房供销比为0.91：1，其中商品住宅供销比为0.86∶１，较上半年分别增长0.11、0.10。 四、中小户型需求及价格呈持续上升态势 价值认同感 身份的象征升值潜力楼盘的综合素质生活的品位 本案目标客户群消费行为分析 目标消费者的需要 本项目能给予的 江岸人文高尚社区 江岸文化，尊贵文化 人文、格调感的生活 片区地标，湘江南江景标杆之作 稀缺江景价值、中心区价值 一切自然而然！ 年龄： 学历： 收入： 家庭成分： 置业特点： 中正行锁定结论 解读本案目标客户群 ——物业定位及营销策略 [卷四] 我如何面世？ How to say? 本案物业定位 湘江南首席 水岸人文榜样名邸 本案物业定位 湘江南首席水岸人文榜样名邸 诠释： 首席：她不是跟随者，而是引领者；是整个长沙江景住宅的标杆项目。 江岸文化：临江而居显现无限尊贵的尊贵文化； 对原生态江景的体验，而更是一种对江景致、江文化、江风情 互动式的共处和拥有。 江岸文化所带来的心灵归属； 湘湘历史人文的回归。 名邸：她不是一般小区，而是名流阶层的寓所，上层建筑、文化府第。 一、本项目目前不宜做成纯小户型的原因 ·小户型消费群多以过渡性置业和投资为主，虽然项目有一定升值潜力，但目前片区的配套和环境，交通不是很好，再加上长沙人更看重眼前利益，因此全部规划纯小户型风险很大 ·小户型消费群体因为无车，很依赖周边配套和交通，目前这是项目的劣势 本案产品优化建议 建筑风格定位，建筑布局（见效果图） 本案产品优化建议 A、建议做成法式巴洛克风格 在区域内能形成差异化亮点 可以提升项目档次和品味，为项目升值提供空间 巴洛克风格观景台的设计可以充分利用项目的景观优势 有利于项目整合形象传播 将建筑风格与自然融为一体，体现人与自然的和谐 可以为引导消费群的生活方式提供空间 法式风格浪漫高贵的文化内涵与项目所处位置吻合，可以引起消费者的共鸣和认同感 本案产品优化建议 二、配套规划建议 A、原则： 充分互补（与周边项目配套，与周边景观配套） 实用性 针对性 省钱 利用空间（如泛会所） 与项目风格相呼应 本案产品优化建议 三、园林、环境规划建议 A、原则： 项目占地面积小，应充分利用空间，如形成地面、架空层、屋顶三层立体园林绿化 主题性 文化内涵（法国梧桐沿江走廊） 精致 省钱 B、具体规划（略） 5、物管规划（略） 本案产品优化建议 一、营销目标 本案营销策略 长沙首创滨江人文名盘 “国宾”式接待服务 核心——体现客户的尊贵身份，从而带出项目的尊贵 执行——根据客户的需求与喜好，提供差异化的专业咨询服务 根据客户的需求提供专业的房地产服务： 项目咨询、物业投资指引、按揭组合建议、装修建议、风水指导等 根据客户的喜好提供尊贵服务标准： 恭敬的接待、喜爱的咖啡、座驾的清洁、上门服务、节日问候等 二、利润目标 三、品牌目标 四、进度目标 本案营销定位 1、迅速建立项目品牌知名度和美誉度 2、通过项目品牌的建立和提升，达到提高企业品牌的 效果，从而形成良性互动 力争在8个月内实现销售率90% 假设在2008年年中入市，力争实现均价：6500元/㎡ ——形象定位及推广演义 [卷五] 我如何到达？What to say? 一、为本项目建立一个差异化形象 1、必要性 从推广的角度考虑，通过建立、塑造及包装楼盘形象带动销售是中小型楼盘进行速效市场推广的可行之道； 从传播的角度考虑，进行楼盘形象包装并不意味着要投入更多的费用，相反，它是有效利用宣传费用的可行之道； 从竞争的角度考虑，建立一个具差异化的、个性鲜明的形象是致胜之根本。 从企业的角度考虑，将本项目当作品牌来建设，对天元的企业品牌建设/提升及后续开发地产项目的推广有利。 本案形象定位思考 2、项目卖点整合（我们的竞争力在哪？） 卖户型 （独特三户型结构、小户型） 卖轻松 （总价低，付款轻松） 卖景观 （三江景观 、高层景