烟台银都项目商业定位报0807(NXPowerLite).pptVIP

商业整体定位及规划发展策略;报告结构 ;;（一）宏观经济环境分析;（二）城市发展规划分析;（三）微观商业经济环境与商业服务业发展分析;（一）经济环境与商业服务业发展分析;;（一）商业结构分析;1.核心商圈;2.次级商圈;3.边缘商圈;海港路商圈—市级商业中心 代表商业：振华商厦/振华购物中心/百盛;（三）商业街区发展状况;1.商业街区分析;1.商业街区分析;1.商业街区分析;（四）商业模式分析;1.商业模式分析;已成型项目1.振华商厦;（五）重点个案分析;已成型项目2.百盛;（五）重点个案分析;潜在竞争商业项目1.天鸿·凯旋广场;（五）重点个案分析; 综述; 综述;;（一）本体条件分析;（一）本体条件分析;2、微观地块条件分析——体量——项目商业不是航母，而是帆船！ 按照目前商业地产的发展、业态搭配等条件，50000-80000㎡的项目最适合规划和商业运营，小于50000㎡的商业操作具有一定的难度。相对于一般商业项目，本项目属于小体量商业。 就小体量商业而言，在项目操作、规划、运营等方面，主要应表现出如下的几个特点决定本项目运作：;目标客群、档次定位层面 大体量商业：大众，普通消费为主；小体量商业：特定需求群体 相对的中高消费理念，40% 商务、商业；主题街区;主力商业、核心商户层面 大体量商业、小体量商业都需要主力商户，但存在商户选择的问题 我们的主力店是？餐饮、珠宝、服饰 面积适中，业态具有一定突破甚至唯一，具有较强品牌号召力的知名商户;3、微观地块条件分析——物业条件——不适合综合形式商业运营！;（二）项目市场定位;基本要素;根据项目规模、位置、空间设置和项目整体发展的需要，本项目商业整体的发展导向初步确定如下：;根据项目规模、位置、空间设置和项目整体发展的需要，项目主题定位如下： 突出“小、新、精” 未来城市商业示范 构筑新型商业中心 时尚mall 精品mall 项目具备新型的商业空间和优越的购物环境，充分满足未来商业发展的需要，发展为以主题商业为核心、以精品购物街区为特点，百货零售、餐饮、娱乐、休闲等功能并举的复合化精品购物中心 ;根据上述发展理念，本项目在业态规划中，应充分的结合建筑和空间特点，同时利用业态组合推动整体商业的运营，主要特点如下： 利用核心主力商业拉动精品店铺商业，即“大商业拉动小商铺” 中型知名主力商户是核心 室内店中店商业街是骨架 整合多元资源，做复合商业地产，即“大餐饮、大娱乐、大休闲 拉动商业人流” 零售百货、娱乐休闲并举 天地商业，拉动中心商业 ;通过综合评估及对项目整体商业环境、物业条件和其它因素的综合分析考量，我们认为项目定位应立足于“优势定位”理论以及“缺口定位”理论，并依据“适度超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性”五大原则，确定本项目应发展为以餐饮、娱乐、休闲为核心业态，同时在主力业态的拉动下，形成集“商务休闲+特色餐饮+高级娱乐+时尚生活”于一体的区域性多元化特色主题商业中心。;（二）项目市场定位;此方案不仅作为南大街沿线核心商业区的业态优化补充以及功能升级完善,而且同时满足CBD商务区写字楼企业办公入驻带来的商务交流、接待消费需求等，并以高起点、高定位覆盖了中高端消费人群。力求使本项目成为烟台中东部商务休闲的商业名片。;（二）项目市场定位;（二）项目市场定位;（三）项目形象定位;（四）项目客群定位;（四）项目客群定位;（四）项目客群定位;; 规划基本思路 ;（一）业态规划布局;（一）业态规划布局——方案一;业态规划布局——1-4F ;主题主力商业 项目商业特点的重要组成，依靠单体的吸引和多个主力商户的组合，形成强势的商业效应。 1F专业零售商业：名表城、钻石珠宝广场 2F主题服装商业：大型品牌休闲服饰广场吧 3F运动休闲商业：运动主题广场如，宝盛道吉、sports 100等 4F专业卖场：专业的家电、家私品牌卖场，如3c家电、中高端主题家私精品店等;主题主力商业 项目商业特点的重要组成，依靠单体的吸引和多个主力商户的组合，形成强势的商业效应。 精品百货，如晨曦百货、迪卡侬 品牌护理，如屈臣氏护理 专业销售，如图书广场、玩具广场等 产业资源，如红酒广场（吧） 特色商业，韩国商业;精品店中店（室内商业街） 时尚mall的重要体现，与小型主力商户形成完整的购物中心格局，同时形成商业广场与商业街的互相推动。 化妆品、护理 精品服装、服饰、时装、饰品、眼镜 珠宝、首饰 精品鞋帽、皮具 特色食品、糕点、西点、烟酒 通讯、摄影、电子器材 家居家饰 文化教育 特色商业;4F餐饮美