安化县云天商贸广场策划方案.docVIP

第一章 东坪镇市场研究报告 第一部分 宏观区域分析 区域社会经济发展状况 区域概况（网上资料或统计局） 东坪镇为安化县县城，１９５１年８月县城由梅城迁至东坪，东坪镇成为安化县政治、经济、文化中心。长住城镇人口为１０万左右，就业人口多集中分布于机关事业单位，商业服务业。 资江由西向东贯穿而过，把东坪镇分为南北两区。北区南临资江，北靠萸江公园，形成东西向的带状组团布局，城区主干道与其他小路、小巷把北区分割成大大小小的组团。北区由于用地的限制，建设发展主要为旧城的改造、旧房的拆建、用地结构与布局的改变、配套设施的完善、环境污染的控制、美化街区形象，提升公民的素质，提升城镇的整体形象，发挥政治、经济、文化中心对各乡镇的吸引力，促进人员流动，经济交流，促进安化经济增长。 安化经济发展概况（数据来源 安化县２００５年统计报告） 国家宏观经济态发展势良好的环境下，安化县GDP持续增长，达27.08亿元，同比增站12.5%。就业人口上升，居民收入稳步增长，2005年城镇居民人均可支配收入达5990.66元，消费能力大幅提高。 东坪镇城镇人口为10万人左右，城市化率水平比较低，为14.38%。 区位分析 项目区域位置与自然概况 项目所在区域为东坪镇地理位置与商业中心，该区位置优越，商业繁华，交通便利，老街为最繁华的商业街；文化氛围浓厚，原老２中东坪中学与小学的驻地；生活配套成熟，两家大医院位于迎春路一家超级市场。 由于各种条件的限制,城市规划落后,周边景观较差,但这为东坪北区的普遍特点.但是本项目有两项景观优势,一是近景有柳溪,中景有柳溪上面的古桥与正在开发建设的新桥,二是远景有萸江公园与资江。 由于城市规模，以及经济能力的限制，居民的出行多为步行，本项目地处城市地理位置中心，步行２０分钟皆可到达北区各就业中、居民区、商业中心，交通便利。 城市规划对项目开发的影响 今后东坪镇地产开发将持续以南区开发为主,辅之以旧城改造，综合开发，配套建设，提升安化整体城市形象，改善居住环境，完善配套设施，满足人民对住宅与商业配套设施的需要。 中心商业区的改造，以及柳溪的整体美化，将提升本项目的竞争力。 区域分析结论 １、近年来东坪镇经济发展迅速，人民生活水平日益提高。城镇居民人均可支配收入迅猛提高。 ２、本项目位于柳溪河畔，中心商业区，商业价值和景观优势明显 ３、由于迎春路与解放路较窄，对本项目的商业价值影响明显。 ４、旧城改造以及镇东新桥的建设将提升本项目的综合价值；南区的开发建设，将影响本项目的开发 第二部分 区域房地产的市场分析（住宅部分） 区域住宅市场的发展状况 区域住宅市场的发展回顾及概况 安化房地产发展比较缓慢,在2006年结束前,所开发的产品多为经济适用房与单位筹资建房。规划设计缺乏绿化，环境景观差；建筑风格缺乏，没有什么特色，外立面色彩，材质，纹理单调；产品设计落后，户型功能分区不合理。 在２００７年初，３个楼盘同期开发，竞争格局加剧，规划设计提升明显，开发商开始注重对产品素质整体的提升，开始注意消费者对产品需求变化 近年来区域住宅市场供求分析 ２００６年北区住宅和商业总共开发面积为３１６００平米以上，市场提供住宅套数两百套左右，销售率达到９０％左右，除了一些８至１０楼的产品之外全部销售完毕。产品多为经济适用房，商住综合开发，均价多在９００元每平米以上。 区域住宅市场的发展特点 北区的开发将以旧城改造为主，政府将加大力度促进南区的开发建设； 住宅将从对钢筋混泥土方面的需求，转向对生活方式的需求，对档次，对环境，对文化的需求 竞争格局将不断加剧，楼盘的竞争将从价格方面转向服务，营销，配套，文化的营造等方面的竞争 楼盘类型将由单体型，转向规模化开发，小区型开发 个人建房逐渐推出历史舞台，单位集资开发依然存在 客户群开始分化，市场细分将成为必然，产品差异化将日益明显 项目所在区域的房地产特性 １.项目所在区域住宅项目概况 例： 小区概况 位置 迎春路 发展商 荣达地产 占地面积 １６００平米 总建面积 １１６２０平米 物业类型组合 商住 分期开发进程 即将交楼 规划布局特点 庭院式 建筑风格特色 无 园林环境营造 无 项目开工时间 开盘 装修设备标准 初装 楼盘公建配套 无 物业管理 无 无 本次开发销售期情况 销售情况 推售总套数 ６３套 销售率 ８５.７% 户型 主力户型 二房 二厅二 卫 三 房 二厅二 卫 四 房 二厅 二卫 主要面积范围 １１０－１２０Ｍ２ １２０－１４０Ｍ２ １３０－１５０Ｍ２ 平面结构类型 平层 错层 错层 价格 整体均价 ８６０－９００元/㎡ 营销推广 主题内容 无 推广策略 横幅 后续供应 后续开发面积 无 项目评价 优势： 周边生活配套成熟，