安徽淮北五马路地块前期研发报告_85PPT_2009年 (NXPowerLite).pptVIP

五马路地块 前期研发报告 报告目录 地块概况1 市场分析 国内地产 国内地产 国内地产 国内地产 国内地产 市场分析 08年淮北经济指标 项目分析 【人无我有 差异取胜】——定位和功能 【严谨求证 细致规划】——产品和开发节奏建议 根据地块实际情况，进行合理的布局； 设计需满足最大限度得观赏城市景观要求； 项目俯瞰图形状较为丰满； 地块内主要以小高层和高层为主，沿街局部布局一二层商业建筑，立面符合商业实际经营需求； 小区主入口和相对中心区域应该有一定的核心广场，该广场应具备相对较好的集客、聚客气场和功能； 商业面积不应该超过50~70平方米，局部为相对大面积； 实行完全的人车分流； 尽量满足１:２的车位配比要求，最少不能低于１:１.５； 最大限度满足采光、通风等要求 最大限度的布局空中花园面积 合理成本的基础上，对科技要求尽量体现； 儿童奇趣乐园、老年活动场所等活动区域要有相当的规划 整体风格要求能有效的区别周边项目，成为区域内的典范性地标式建筑； 在整体内在精神上要与现代整体风格相统一 ； 立面需展现出空中花园和科技特色； 选用能展现豪宅现代性的立面材料; 注意需凸现立面的气势及增加空中花园的效果； 注意立面的变化，尽量避免立面的平淡，突出楼的特点。 入户大堂 ５米层高； 星级酒店的空间, 星级酒店的配置； 入口有物业接待室； 与电梯厅相对分离； 电梯厅 高度不能低于5米, 电梯等候厅有小型休息区; 有绿化感受，把空中花园引入到建筑内部。 消防楼梯 满足消防需求的同时，尽量不影响户型内部的空间格局，特别是不能影响户型的舒适度； 5.标准层与户型 住宅业主可以完全享受花园带来的心情愉悦 住宅层高2.9米左右，适度的增加挑高、错层等产品 住宅户型配比应该以40~90平方米为主，局部户型可自由分割 局部楼体内布局内置中庭 毛细管传导系统－恒温、恒湿、恒氧； 置换式新风系统； 安保系统； 消防系统； EIB智能系统； 外墙外保温系统； 外遮阳系统； 中水/雨水回收系统； 同层排水系统； 食物垃圾处理系统。 Diagram 核心客户的AIO分析追求舒适、方便、一定品质的生活 Action 活动 时间相对规范，候鸟式生活方式 经常参加一些社交活动 周末到市区购物及周边放松 一年中会有1～2次左右的旅游 Interest 兴趣 生活要求一定的档次，不过分追求奢华 喜欢文化、人文的东西 关注城市发展及未来产生的变化 Opinion 观点 对未来的发展潜力区域有一定兴趣 希望项目有一定的档次 希望有优越的交通环境 周边有较好的生活配套设施 愿意接受新事务和新产品 客户特征总结： 生活舒适、方便 追求一定的生活品质 项目具有一定的品味和档次 客户规律 项目定位与功能初探 市场对物业需求的主流客户为： 中高收人士入，板块内尤其以煤炭从业者或者与煤炭行业有较大联系人群为主要的消费人群 核心客户特征及价值取向 客户群特征描述 影响置业的主要因素 生活成本 功能 完善 提升 形象 周边 配套 交通 通畅 投资 回报 片区 前景 景观 ? 家庭、生活处于相对稳定期，各个方面可预见性未来较为明确，对生活尤其是居住场所的选择，受到较多因素影响 ☆☆☆ ☆ ☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆ ☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ 优越的未来发展、良好的形象、交通环境、一定的投资回报、低生活成本将是本项目的发展方向 客户定位 项目定位与功能初探 剩余价值功能 舒适功能 便捷功能 享受功能 附加值功能 功能 功能初探 项目定位与功能初探 高附加值的居住之家 超大剩余价值的品质之城 园艺式生活典范社区 园艺式的科技豪宅 项目定位与功能初探 项目定位 产品及开发节奏建议 园艺式产品 高科技产品 适度超前的理念 景观与建筑 浑然一体达 到物景合一 的绝佳境界 使用高科技设计， 使得建筑本身具 备强大的附加值 使用功能，并具备 相对低的生活成本 细节处细致的处 理与布局，赋予 产品有着超大的 剩余价值，在剩 余价值中让理念 来推动项目 产品及开发节奏建议 产品建议 平面 立面 空中花园 景观、会所 规划 公共空间 布设系统 户型 产品及开发节奏建议 产品建议 １.规划 产品及开发节奏建议 产品建议 平面景观的立体化 ，如立体绿化等； 通过景观与其他相临楼隔离，提高私密性； 尽量将建筑外部景观底层通过有效嫁接延伸到建筑内部 。 ３.景观 ２.立面 产品及开发节奏建议 产品建议 产品及开发节奏建议 产品建议 4.公共空间 考虑双主卧设计； 大户型做三室半，小户型做1~3室； 电梯直接入户； 产品及开发节奏建议 产品建议 产品及开发节奏建议 产品建议 6.布设系统 接受房价