德威大厦项目报告 (NXPowerLite).pptVIP

德威大厦项目总结及下一阶段营销思路 报告思路 项目总结 市场及竞争分析 项目面临问题 解决问题思路 推广预算及销售目标 §1 项目总结 项目分析 客户分析 营销活动方面 宣传推广 现场包装 项目销售情况 项目销售情况 项目销售情况 项目销售情况 项目销售情况 项目销售情况总结： 项目整体销售情况不甚理想，剩余未售单位的各种资源（方位景观等）均较差，销售难度较大； 销售率低的以04、05、06、07及低楼层单位为主，位置、采光及外部景观资源等条件较差，单价高，是销售难点所在； 朝向好的剩余单位以低楼层为主，景观资源不优越，与高单价存在一定的落差，价格接受度偏低； 项目的优势点、高定位形象等尚未很好地传达出去并得到市场客户的认可，这是项目进一步销售的机会点所在； 剩余单位比较集中，找到突破点即可逐个解决存在的机会较大。 客户分析 客户分析 客户分析 营销活动方面 从中原代理公司所提方案中反映，在08年下半年以来，项目基本未安排比较大型的营销活动，仅在小范围提出促销优惠活动，并未取得良好的效果。 宣传推广方面 在宣传推广方面，中原代理公司前期也仅提出少量建议，在保持原有户外广告投放下，推广上以短信息为主，推广面积过小导致宣传效果不佳，客户的到访量没有得到真正的改善，没能促进项目销售。 现场包装 鉴于项目已竣工并已投入使用，考虑到项目外立面为玻璃幕墙所制，无法安装大型条幅等，仅在项目东侧有小量的围墙广告以及停车场有一小型导示牌，销售信息的昭示度基本没有，致使现场的销售信息难以传达给途经客户，这在很大程度上阻碍了途径客户上门拜访的机会，上门量的减少是项目成交困难的重要因素之一，因此后阶段应加强改进现场的包装，提高项目对外销售信息传达的昭示度。 §2 市场及竞争分析 惠州写字楼市场分析与预测 项目竞争对手分析分析 惠州写字楼市场分析与预测 惠州写字楼市场分析与预测 项目竞争对手分析 项目竞争对手分析 项目竞争对手分析 小结：惠州09年经济是否好转存在一定不确定因素，市场供大于求的局面将对写字楼销售产生较大影响。而09年小面积小体量单位放量,将使写字楼无论在销售和租赁上都存在相当的压力，将延续08年的严峻形势，具体主要有以下几个点： 惠州市08年经济下滑, 在经济形式不明朗的情况下,经济是否好转存在一定不确定因素； 惠州市场供大于求的矛盾在09年将进一步激化.各开发商的资金压力将越来越大,未来惠州市场价格继续探底,这些将影响写字楼客户心理； 写字楼市场方面，08年整体签约面积约3.21万平米,但多为07年所购买之单位，整个08年销售惨淡。明年写字楼市场将有一定小面积小体量单位放量，将分流项目部分客户，09年销售压力相对较大，价格导向明显； 中信城市时代、凯宾斯基以及云水居等的租赁优惠措施的实施，加之江北片区的写字楼存量，整个江北片区写字楼租赁市场竞争态势将进入到一个炽热化阶段； 国家近期出台的一系列政策，旨在扩大内需，一线城市深圳等地成交量的扩大将有望拉动小部分投资客户。 项目的重新定位 项目客户的发动 项目推广的渠道 项目的现场包装 项目的销售 §4 解决问题思路 鉴于项目面临以上所述问题，销售已停滞超过半年多时间，项目的客户量非常少，对外市场形象也已基本不复存在，为了重启项目的销售工作，在营销策略上建议采取“活动+促销”相结合的形式进行，营销活动是重新建立和拔高项目形象并增加客户量的重要手段，促销则是将营销活动转化为销售业绩的关键点，两者相互结合，共同推进项目的销售工作，简单概括为： 租售同步，以租带售，活动树形象，优惠促销售，做旺写字楼。 为了重新拔高并树立项目对外形象，建议采取高举“低”打的策略，通过举办“高峰论坛” 活动形式，将项目的高端形象定位（市府旁·CBD商务王座）及销售信息传达出去，并通过媒体进行造势，使项目的价值与高价格相匹配，再以合理的价格撼动市场，使项目的性价比凸显出来，形成热销局面，促进项目的整体销售。营销执行主要分线上及线下两条主线进行展开。 另鉴于4月中旬浦发银行开业以及5月份南山诗意项目入伙，建议借助这二个节点进行点式新闻宣传与现场祝贺，提高项目形象，与此同时，以项目联动的方式对大厦进行定期定额优惠，吸引客户成交。 项目重新定位 德威大厦·市府旁· CBD商务王座 （德威大厦·市府旁·王者商务领地） 德威大厦·王者御天下 释义： “市府旁”主突出项目位置，且象征身份，区隔市场竞争对手；“CBD商务王座”则主要表达项目的核心、尊贵以及项目的商务性质，王座主要凸显项目的唯一性和尊崇性； “王者商务领地”则是以“王者”来表达项目的