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惠民商业项目市场分析 调查设计 调研背景 本次报告是针对惠民的商业地产建设事宜所进行的调研和策略设计，为了深入了解惠民县房地产的发展现状及趋势，了解当前惠民县消费群体对于商业网点的需求心理及偏好，以制定更加有效的市场进入策略、产品竞争策略等，我司组织专人到当地进行了一系列相关调研。 调研内容 城市概况 地理位置 面积 历史沿革 特色 城市功能定位及发展方向 目标区域概况及发展趋势 惠民县经济发展水平 人均收入水平 国民生产总值 人口资源 人口数量 分布状况 教育水准 消费水平 惠民县商业地产市场 商业网点的调研 4、惠民县房地产市场未来发展趋势 城市整体规划 旧城改造规划及措施 5、惠民县房地产市场供应需求分析 供应量、开发量、销售量及供应产品分析 客户群体划分 客户消费心理 调研方法 1、一手资料收集 当地业内人士访谈 市场问卷调查 2、二手资料收集 历年惠民县房地产市场统计数据 当前房地产动态信息 调研结论 惠民县总人口62.16万人。其中非农业人口5.94万人，农业人口56.22万人。人口继续低速增长。 城乡居民收入继续增长，生活水平进一步提高。2002年，政府加大了社会保障力度，提高了低收入人群体的收入，城乡居民收入在上半年有较大增加的基础上集训增长，消费水平不断提高，生活质量进一步改善。全县在岗职工平均工资7148元，教上半年增长5.7%，农民人均纯收入实现2653元，较上半年增加103元，农民生活消费支出1591元。 惠民县国内生产总值实现39.59亿元 。比上年增长13.1%。人均国内生产总值6369元，增长12.8%。 未来几年中，惠民县的商圈的规划发展重点是新城区(政府南迁,规划商业步行街) 。 2002年建筑业实现增加值2.3亿元，较上年增长27.8%。实现利润总额87万元。 惠民已经进行大规模的旧城改造和动拆迁，潜在的房地产需求量较大，值得关注。 新城区受惠民经济影响，集中了大量的外资企业，区域内的房价相对较高，品质较好。 惠民人对生活品质的要求，特别是住房的要求将由解决型向改善型以及享受型转变。 惠民商业地产整体发展水平逐年增长，供大于求， 空置率很高，有相当部分的商业网点处于闲置状态。 物业形态以三层的独栋（一层是门面，二、三层为居住，大多为村民自己建设的）和多层形式（住宅一层至二层）。 居民购房意识落后，按揭付款方式存在一定抗性，银行按揭比例约为30%。 商业布局：鲁北大厦，百货大楼，大观园服装市场，延安南路建材市场 经营业绩：80%处于亏损状态 主要品牌：山东省内服装名牌 租金：140元/㎡（年平均） 管理费：1%营业额 联营扣点：1%-5% 年营业额：5.5万 建筑面积---每平方米/年营业额: 1800元左右80%处于亏损状态 本基地价格优势明显，是未来惠民的经济政治中心，开发风险较低，利润空间充足，可以投资。 本案一期目标客户定位为 区域范围内的企业领导者、高级经理和白领工作者为主，以及外地和外商的投资客。 依据民意调查显示，新城区当前客户对商业网点的发展还存在质疑，原因是这里的规划、绿化、周边配套和物业管理还处于滞后状态。 在新城区，商业网点供应量过大，客户选择的余地很大，供大于求，其中有特色的商业网点不多。 宏观经济分析 惠民县基本情况 惠民县概况 惠民县历史悠久，文化灿烂，是我国古代军事家、思想家《孙子兵法》作者孙武的故里。区位优越，交通便利，农副产品资源、劳动力资源十分丰富，消费市场潜力巨大，地处黄河三角洲对外开放区。 地理位置、行政区划 惠民县地处黄河三角洲对外开放区，位于黄河下游的山东省北部平原，版图面积1357平方公里，人口62万。惠民县作为黄河三角洲对外开放区和环渤海经济开发带的结合部，占据着“天时、地利、人和”的优势。 惠民县位于黄河北岸，北纬37°6′～37°36′，东经117°16′～117°49′。东与滨州市接壤，西与商河县、济阳县毗连，南隔黄河与高青县、邹平县相望，北与阳信县为邻。南北长51公里，东西宽465公里，总面积1357平方公里。 气候特征 属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市平均气温13.7℃，极端最高气温38.2℃，极端最低气温-17.8℃。年平均降水量537.2毫米，平均日照2526.9小时。 人口及分布 全县总人口为62.16万人。其中，农业人口56.22万人，占总人口的90.4%；非农业人口5.94万人，占总人口的9.6%。全年出生人口6425人，净增人口2556人，人口自然增长率为3.5% 名胜古迹 惠民县历史悠久，是我国古代军事思想家《孙子兵法》作者孙武故里。孙子故园为一园林式仿古建筑群，建筑总面积四万三千平方米，拟建孙子书院(已建成)、孙子博物馆、孙子阁、孙子纪念堂、乐安湖和湖心亭，