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北京贝塔咨询中心 高端化转型与规模化生存 ——从英国地产企业的分品牌策略看分类财务安全底线 前几日参加了一个地产年会，本意是想和大家讨论 “泡沫化威胁下地产企业的财务安 全底线策略”，但 “泡沫”两字一出，即引得在场的学者、业内人士一片争论，媒体更是连 篇报道了 “泡沫”之争，结果 “安全底线”本身倒被忽略了。所以，想在这里特别撰文，再 次强调 “安全底线”对地产企业的重要性。 经济学家常关注总量与长期，短期的波动常常被作为 “干扰因素”过滤了，从这个角 度说，城市化和货币化进程确实推动长期房价上涨；但对于企业这类微观个体来说，却不能 忽视短期的波动风险，因为它们往往是致命的打击，所以，如何在 “不确定”与 “高波动” 的环境中谋求生存与发展是至关重要的。 另一方面，对于 “财务安全底线”和 “极限发展速度”，有学者认为是 “高速路上跑 40 迈，肯定不会翻车，但也跑不快”，但这里要强调的是：“财务安全底线”和 “极限发展速度” 绝不是一个过于保守的数值，所谓 “底线”与 “极限”，意味着它已经是企业能力的边界了， 这不是 “高速路上跑 40 迈”，而是 “你的车最快只能跑到 180 迈，再快了就要翻车了”！ 此外，对于高运营效率的企业来说，“安全底线”下的 “极限发展速度”也并不慢，规 模化的企业在不考虑股权融资时仍可达到 30-40% ，高端化企业也可以达到 20%左右，如果 你能持续保持这一速度，那增长也将是可观的。 总之，这是一场 “汽车拉力赛”，不是 “冲刺赛”，分站的冠军并不意味着总冠军，实 际上，在地产牛市中，谁的胆大，谁就是 “老大”，但从长期看，最终胜出的一定不是 “胆 量”最大的企业。 北京贝塔咨询中心 摘要 流动性推动的地价上涨和投资人对高端住宅的旺盛需求吸引着越来越多的规模化企业 向高端化转型，但各国数据均显示，高端住宅需求对经济周期的敏感性更高，低谷中的周转 率更慢，因此，欧美成功的高端地产商通常都施行更保守的财务策略——以保守的财务策略 来对抗产品本身的高周期风险。 在我国，高端地产商的周转速度一般比规模化开发商慢 40%左右，这也就意味着在低 谷中更慢的现金回流速度和更脆弱的抗冲击能力，根据我们的测算，我国高端地产企业在财 务安全范围内几乎没有净短期借贷空间，长期负债率应控制在总资产的 10-20% ，总负债率 在 40-50%，这一负债率要显著低于当前规模化开发商的平均负债水平。 因此，当规模化企业向高端化延伸时，如果不改变当前的负债结构，那将意味着在高 端项目上 50%的超速扩张，而且高端化拓展速度越快、高端项目比重越高，潜在的资本金 缺口就越大。而 2009 年 12 月抑制高房价政策的出台，可能会进一步加剧混合产品线的风险： 一方面，开发企业为平抑整体房价，推出一些低价盘，另一方面，只要过盛的流动性依然存 在，高端住宅上的投资性需求和开发企业的高端化热情都难以削减，从而呈现产品结构的两 极分化，而两极化的混合产品线对地产企业的风险控制提出了更高的要求，繁荣期静止的负 债结构与日益高端化的产品结构，可能意味着一个不被察觉的资本缺口正在产生。 规模化企业在做高端化，高端化企业在追求规模化，产品定位的融合成为一种新趋势。 也因此，很多企业都面临如何管理混合产品线的问题，不仅是品牌管理问题，财务风险也 是成倍上升的，尤其是全国化扩张企业，区域自治基础上的产品线拓展，很可能导致扩张 失控。不过，这个问题多数地产企业都还没有意识到，这绝不是生产桌子的企业又生产椅 子那么简单，高端住宅与大众化住宅的金融属性完全不同，高端产品线的周转更慢、对行 业周期更敏感，要求更保守的资本结构，也因此，产品线结构的转变绝对是个很大的挑战。 如何才能避免结构失衡与风险失控？ 本文研究了英国地产企业的分品牌策略，它能够在一定程度上解决多产品线企业的管 理矛盾与定位混淆，更重要的是分品牌策略背后的独立资本拨备策略，平衡了不同产品线之 间的金融资源冲突。 所谓分品牌的独立拨备策略，