房地产及土地储备贷款的特征及资金运行的特点.docVIP

1．房地产开发的生产经营及资金运动特点 房地产的生产过程主要是“取得土地使用权——建造房屋——销售或租赁”。那么它的资金运动过程主要是“取得资金——支付建设费用——销售回笼”。 从房地产生产经营过程特点来看，一是外界因素影响大，其第一步同土地储备的状况相似，即拆迁补偿和取得土地使用权。房地产商取得的土地有一部分是熟地，是经过整治的，还有一部分是未整治地，需要进一步整治，这个环节受外界因素影响比较大。二是生产周期长，第二步进入生产建造房屋的环节，这个环节的特点是生产周期长，这是同工业企业相对应比较的。我们的工业品生产，大的是几个月，小的就那么几天。比如我们生产一辆轿车，采用现代化流水线生产，企业每一分钟都能产出一辆轿车，而我们的房地产永远做不到每一分钟都能出一套房屋。三是是劳动密集型，四是资金密集型，五是受政策和市场需求、市场定位影响比较大，六是价格因素影响比较大。在销售阶段，如果价格定得不合适得话，项目的销售就会受到阻碍。如果价格定得太低又很难取得满意的利润。所以开发商肯定会取一个对自己有利的价格，但这个价格不是由他自己能决定的，它会受到市场平均价格的影响。七是它的高回报和高风险性，根据经验数据表明，房地产的资本回报率基本都在50％—150％之间，资本回报率相当高。凡是房屋的品质越高档，它的资本回报率就越高。凡是自有资本率属于中档的，它的资本回报率大约在120％左右，凡是低档房的，资本回报率就在50％到80％之间，但由于前述六个特点它又具有高风险的特征。八是区域性，就是说房地产它只能在项目所在地进行销售，不可能在全国各地去销售，因此受地方宏观和微观经济的影响非常大。九是生产经营不具有循环性。开发企业把一栋房屋或者一个小区建设、销售完成之后，就必须转到另外一个地块进行新的开发生产经营活动。那么，另外一个地方究竟是搞还是不搞以及什么时候搞就具有极大的不确定性。以上所说的一些特点就显示出房地产开发要比我们的土地储备要复杂得多，影响因素要多得多。 再来看看房地产开发的资金运动特点，看起来好像同我们一般企业的资金运动方式差不多，但是实际上很不一样。一是投入量大，二是占用的周期很长，三是回流的现金流很集中，四是不具有循环和延续性的特点，五是收回资本时间非常短，这是针对投入一个房地产项目和投入一个工业项目而言的，如一个电力项目、水厂或机械加工项目大致要六年、八年甚至十年才能收回资本，而房地产项目的资本回收期一般只需1年至2年时间，因此当其销售进行到一定时期时开发商的自有资本金就全部收回了，而工业企业则不可能做到。 （一）开发企业贷款的管理 1．“项目管理”的原则 在封闭办法当中有一个原则，原则的第一条就是“项目管理”。过去，我们没有把房地产作为项目来管理，因此对它的资金的支用完全放任自流。资金是否用于项目上我们不知道，项目是否存在资金缺口我们也不知道，最后出现了问题我们才知道，这是其一。其二，过去我们对项目的资本金没有明确的界定，但是现在有了，我们就必须严格执行关于35％资本金的规定。其三，过去在操作中对“四证”究竟要不要齐全才放贷有颇多的分歧和疑虑，因此在实际操作中出现了未按“四证”齐全就放贷的情况。实际上“四证”齐全是非常非常重要的，因为当“四证”齐全时，开发商已经完善了所有的土地费用、相关税费等，如前面所讲我们这个时候介入已经避免了开发过程的第一、第二阶段的风险。过去我们在房地产贷款管理中有诸多误区，所以这次我们在新的房地产封闭协议当中，最重要的就是提出了“项目管理”的概念。 2．资金不留缺口 当开发企业35％的资本金全部到位之后，我们的信贷资金就必须全部到位，不然项目同样无法建设。如果我们的信贷资金不做足65％，只做30％行不行？表面上看我们的贷款总量小了，风险小了，但我认为实际风险更大，因为我们的贷款被置于了一个很不确定的地步，即项目能否建成没有把握。所以“资金不留缺口”的目的就是为了解决房地产企业融资方面的困难造成的不规范操作。第一、避免施工企业垫款。今后凡是我们的贷款项目不允许施工企业垫款。第二、最好不要考虑销售收入作为项目资金来源。因为销售收入具有很大的不确定性，一旦销售出现问题，贷款额度又不够，项目就无法按期建成。如果企业在设计融资方案时将该部分作为一个很重要的资金来源的话，我们的贷款虽然少，但仍然面临较大的风险。实际上建设过程中产生的收入作为建设资金来源之一是很不科学的、不合理的，因此我们应把贷款资金给足。再者，资金考虑充足还能防止假按揭，如果企业的销售跟不上，贷款额度又不够，有的企业就很有可能采取假按揭的方式套取银行资金。我们的贷款该贷一定要贷足，不能留缺口，否则后患无穷。 3．封闭运行 今后所有的项目都要实行封闭运行，这项工作意义非常的重大。封闭运行的核心有三个，第一就是控制对建设资金的支用，保证