房地产市场风险与防范.docVIP

房地产市场当前形势与发展趋势直观 数据篇 今天的情况让我想起05、06年交流上海房地产的看法，非常类似。这段交流市场都是寒意阵阵，无意当中感受暖意是上一周参加媒体的会议。媒体人非常高兴因为今年广告很好做的，和去年相比市场是非常看好。只要是和房地产相关联的，不管是开发企业的，还是证券主办的，还是营销这块都是寒衣意阵阵。这也构成目前的主旋律，大家关注几个问题。第一，市场是不是到了最差的时候，是的话，市场什么时候回暖？不是的话，什么时候最差？媒体都很关注这个答案，今天我不希望说出这个答案。但是希望说出一些数字和易居的分析和大家探讨一下思索一下这个答案到底是什么。今天的交流分成三个部分，首先还是谈现在的现象，通过一些数字、事件和大家对当前市场的一些情况做一些分享，我对造成目前市场情况的原因和大家一起来做一下分析。最后也试图对上海房产市场做一些简单的预判和预测。首先，我们看一下数据，我特地用一些不同的颜色来表示我们对市场的看法。7月、8月刚刚过去，我们对整个上海房产市场的评级，我们认为这个时候是最差的。从几个数字可以看到相关的情况。首先是7月份的签约率在17.6%，8月份是20%，月度成交面积两个月的同比都是下降69%。月度成交均价都同比上涨了20%多，和去年7、8月份相比。环比月度7月份是下降了，7月份比6月份低，8月份比7月份略低，低了4.7%。当月批准预售和成交的比分别1：0.55和1：0.89。去年同期大概是1：2，批准预售一套大概成交两套，今年批准一套成交了0.5套。大概整个市场下滑了70%左右，应该说是一种从沸点到冰点的过程，短短一年里面完成了这样一种过程。这些数据本身来看的话，当前的上海房产市场是处于近期来的最低谷，客户的信心也是处于最低潮。7、8两月份相比，8月份没有更加明显的回落。原先8月第一周的时候，我们预测8月份会更坏。8月份没有继续创造前两天股市10%、10%的下探。也就说7、8月份成为一个相对的目前上海房产的低位，8月份没有再创造新的一个低位。　　从整个07年1月份和08年8月份的数字放在一起看更容易了解一些问题。我们可以看到整个市场20个月走了一个很有意思的上升再快速下降的形状，07年的1月份开始一直到07年的9月份，我们可以看到蓝色这根线是整个市场成交量的线逐步的放大。在5、6月份达到一个最高点，商品住宅的成交量达到250万平米，每月的成交量。7、8月份继续保持250平米的高位，9月份之后没有恢复原先金九银十再现黄金周的情况，但也是维持相对的高位。10月份开始逐步的下调，出现一些个贷限制的政策，今天来看成为成交量的拐点。 　　这个成交量持续下滑到今年的2月份，达到了一个不到50万平米的低量之后在3月份有所回升。包括很多的研究机构，包括我们易居在内都对市场表示一种谨慎的乐趣。但是4、5月份的数据明显让我们对这种谨慎乐观变成了更加倾向于紧张的态势。在4、5月份传统的销售旺季没有出现明显上升的局面，使得对今年整体的市场，我们完全不看好。6月份之后整个市场出现了明显的下滑，环比超过20%以上，同比超过60%以上的下滑，决定了今年整个市场供求关系。这里面有几个数字可以和大家一起来探讨的。很多人在问今年商品住宅的成交量能不能达到一千万平米，我个人认为比较困难。今年整个商品住宅最终如果没有达到一千万平方米，这是一个更加要关注的数字。2001年以来上海商品住宅这一块整个成交量平均都在一千八百万到两千万平米的量。如果下降到一千万平米的量，我们认为大的转折已经出现了。这和去年9、10月份成交量上面小的转折，拐点上面的转折更具有里程碑的意义。这时候我们要重新审视我们对整个上海房地产市场未来的容量也好、需求也好、成交也好的看法，重新审视所谓城市化达到85%以上这些城市未来的一手房所谓的成交量，我们要对它有个重新的理解。 　　我们看到住宅的价格和供求比的线，我不太关注均价的上下起伏，当然均价的上升和下降也代表了整个成交份额当中高中低档房的比例和市场的表现。今年6月份的时候房价(均价)达到了一个所谓的最高峰之后也开始回落了，我们原来认为的避风港(中高端物业)现在也不是避风港。6月份的时候，均价上升，说明中高端成交的比例比较高，现在我们看到这块量明显下来，整个供求关系也出现了转折。从去年的供不应求连续九个月变成明显的供大于求。当然，上海的供应还有它的特殊性。当然，上海整体的供应量不大，整体供应量不大的情况下面，出现供大于求的状况数据也不是太漂亮。我们每周对市场数据进行汇总，包括媒体也在关注这周是好还是差了，当然现在差的情况多一点。7月份到9月份，我们通过十来周的情况可以看到，整个成交量持续在一个较低的水平。特别9月1号到9月7号，供应量上升的情况下面，成交量创造了这段时间以来的最低点，当周成交量都不足十万平米，简单按照当周成交量