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太平洋证 券-房地产行业2009年投资策略：悲观中找寻希望，弱市中投资强者
悲观中找寻希望，弱市中投资强者
—房地产行业 2009 年投资策略
2008 年12 月11 日 评级 : 看好
李 海
分析要点：
太平洋证券研究院 房地产研究员
010 内因决定外因，占我国城镇人口 20%的高收入和最高收入人群
lihai9696@163.com
90％的有效需求已经得到满足，这才是造成 08年房市调整的主
北京市西城区北展北街 9号
华远·企业号 D座 因，人口统计学的观点和我国人口年龄的结构也验证了这一点。
未来十年，需求将向中高收入人群和中等收入人群转移，住宅
沪深300 房地产指数叠加
需求的总建筑面积 48亿平米，住宅销售将呈现均值回复式的下
40.00% 25000
20.00% 降过程，某些年度的销售量应该比 4.8亿平米更低。
20000
0.00% 15000 我国房地产波动以 4-6 年为一个周期，平均波动为五年的规律
20.00%
10000 成立，行业迎来复苏的时间为 2009年底－2010年左右。
40.00%
5000 从现在算起，全国主要城市房价跌幅在 10％－20％左右，广州、
60.00%
80.00% 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 0 深圳可望率先走出调整而回暖。
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成交金额 房地产(申万) 沪深300 以 11月销售数据推算，主要城市消化房屋库存的平均时间是 22
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