海尔进军济南的战略思考143321732.ppt

　　 建筑节能技术、建筑节地技术、建筑节水技术、绿色建材与新型建筑节材技术、环境工程与生态环境保护、改造及园林绿化技术、新型建筑结构技术、建筑施工新技术、信息化技术、工程勘察、测量技术与设备。 案例一：天泰·太阳树 案例二：金色阳光花园 万科新一代造镇计划—— 新市镇（New Town） 万科假日风景处于城市化进程的过程和阶段 项目概况 项目规模： 小区占地近1000亩，住宅建筑面积约55万平方米，规划总居住人口约1.6万人。 项目区位： 郊区与新城的结合处. 上海市四大跨世纪居住小区之一—春申示范区的核心位置 集中了示范区中大部分的公建配套，形成一个居住、生活、环境和谐相依、可持续发展的新市镇(New Town)。 海 尔 的 济 南 行 动 线 索 海尔的济南行动策略 线索三： 郊区大盘 1、符合政府规划 2、地价低，可成片拿地 3、消费者认知度低 4、易培育品牌知名度 5、配套不完善 6、开发周期长，投入大 结论：符合目标 最早可以追溯至霍华德的“花园城市”。19世纪末，由于工业化浪潮的影响，人们原有的美好生活空间遭到了极大的破坏，为重建一个理想家园，英国规划专家霍华德于1898年提出了“花园城市”的构想，这一理论被迅速付诸欧美的城市建设，历经百余年的发展,最终形成了今天的New Town模式。 New town不同于一般的现代城市，它更加适合人们居住。 New town具有三个明显的特点： 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施； 丰富多元的文化形态和景观； 可以持续发展的生态系统 在New town，人们将强烈感受到人性化的步行空间、独立的社区布局及市镇社区中心（Town Center）的独特魅力。 案例----万科假日风景 可借鉴的郊区大盘开发模式： 中心城 郊区化 新城 城市群 假日风景 城市化发展历程： ?松散型都市社区 ????松散型都市社区的定义主要是针对城市中心的紧凑型社区和郊区的纯住宅区（第二居所为主）两种居住模式提出的。 其定义为：当代国际社区发展的第三代模式，一种可持续发展的自我生长的社区，具备自身造血功能，能够为社区居民和家庭在不同的成长阶段提供居住产品和社区服务两方面的多元化需求，因而具备自我生长能力的社区形态。 万科假日风景具备了松散型社区的特质，为社区居民提供了一个永久性的居住空间，是城市化进程的过程和阶段 案例----万科假日风景 可借鉴的郊区大盘开发模式：新市镇 1.5公里 案例----万科假日风景 可借鉴的郊区大盘开发模式：新市镇 以规避风险为前提 —— 原则一：多样化产品启动 （多层为主，少量别墅；商业、会所配套先行） 建立强势的核心利益驱动因素 —— 原则二：凸显投资价值 （少量带装修住宅，蚂蚁工房等满足投资需求） 建立社区整体形象和气势 —— 原则三：一举奠定大盘的形象价值（“造镇概念”突显规模和气势） 克服陌生区带来的感知价值与信心的缺失 —— 原则四：展示先行（商业、会所等配套设施以展示为主，逐步招商） 滚动式开发，低成本运作 —— 原则五：“小步快跑”的开发节奏（产品售价呈现低开高走趋势） 在社区设计中植入营销宣传点 —— 原则六：产品要有突破性 可借鉴的郊区大盘开发模式：新市镇 奥体中心项目定位初判 “东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略决定了济南市未来城市的走向。城市向东、向南发展的趋势，城市规模的扩大，将使济南继续保持条带状城市的特点。 城市东部是今后城市发展最快的方向。资源在这一方向投入多，政策在这一方向更加倾斜，消费者也将更加看重这一方向。 东部新城的功能定位：功能完善、山水相融、交通便利的现代化新城区。 东部高新区：将成为以高新技术、外向型出口加工业为主的资金、技术密集区。 整体城市发展与规划 城市郊区化建设、边缘化发展强化。 东部新城规划 东部新城四大片区： 1、龙洞风景区：生态绿化、旅游休闲等。2、中心区：公共服务、商务办公、商贸金融、会议展览、文化娱乐、体育休闲、生活居住等 3、产业居住综合区：高新产业、科技研发、居住生活等。4、华山风景区：绿化水景、旅游休闲等。 东部区域市场中的板块划分 住宅市场 北部 西部 南部 东部 中部 区域 重汽翡翠郡、鑫苑碧水尚 景、金色阳光花园、 阳光100、新世界阳光 花园、外海中央花园、 泉城花园 天泰太阳树、鲁能 领秀城、白金瀚宫 盛世花城、锦绣泉 城、莱茵小镇、名士 豪庭 晶都国际、海右重华、 群盛华城、历山名郡、 巴黎花园 代表楼盘 4594