物业管理师培训讲义.doc

物业经营管理精讲班第1讲讲义 2 物业经营管理精讲班第2讲讲义 5 物业经营管理精讲班第3讲讲义 12 物业经营管理精讲班第4讲讲义 15 物业经营管理精讲班第5讲讲义 21 物业经营管理精讲班第6讲讲义 25 物业经营管理精讲班第7讲讲义 27 物业经营管理精讲班第8讲讲义 28 物业经营管理精讲班第9讲讲义 29 物业经营管理精讲班第10讲讲义 29 物业经营管理精讲班第11讲讲义 32 物业经营管理精讲班第12讲讲义 34 物业经营管理精讲班第13讲讲义 36 物业经营管理精讲班第14讲讲义 40 物业经营管理精讲班第15讲讲义 40 物业经营管理精讲班第16讲讲义 43 物业经营管理精讲班第17讲讲义 49 物业经营管理精讲班第18讲讲义 57 物业经营管理精讲班第19讲讲义 67 物业经营管理精讲班第20讲讲义 71 物业经营管理精讲班第21讲讲义 76 物业经营管理精讲班第22讲讲义 81 物业经营管理精讲班第23讲讲义 90 物业经营管理精讲班第24讲讲义 100 物业经营管理精讲班第25讲讲义 107 物业经营管理精讲班第26讲讲义 113 物业经营管理精讲班第27讲讲义 121 物业经营管理精讲班第28讲讲义 127 物业经营管理精讲班第29讲讲义 135 物业经营管理精讲班第30讲讲义 141 物业经营管理精讲班第32讲讲义 148 物业经营管理精讲班第33讲讲义 154 物业经营管理精讲班第34讲讲义 158 物业经营管理精讲班第35讲讲义 167 物业经营管理精讲班第36讲讲义 172 物业经营管理精讲班第37讲讲义 178 物业经营管理精讲班第1讲讲义 物业经营管理活动的管理对象 二、物业经营管理活动的管理对象 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租金收益. 写字楼 写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。 我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 1．甲级写字楼 具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务。 2．乙级写字楼 具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 3．丙级写字楼 物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。 写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。人们很容易区别甲级写字楼和丙级写字楼，但如果要区别甲级和乙级写字楼就比较困难。对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。 (二)零售商业物业 零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型： 1．区域购物中心 区域购物中心(ShoppingMall，有译为“摩尔”)是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在10万平方米以上，有效商业服务半径可达到200km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种