立面材质、大堂、会所提案5.pptVIP

关于千缘1#立面材质、大堂、会所相关建议 2005.5.18 同类商住楼项目状况 1-1同类商住楼项目状况 —— 5米左右 14米 5.1米 5.4米 —— 8.1米 大堂层高 —— 4700元/m2 期房期间 5F —— 1F 玻璃幕墙 23F 荣达 大厦 铁西商圈 大堂计入公摊 会所不计入公摊 6000元/m2 独立会所 200m2 1F 涂料 30F 汇宝 国际 大堂计入公摊 会所不计入公摊 5500元/m2 3F 300m2 1—2F 裙楼大理石 裙楼以上贴砖 25F 奉天 银座 大堂计入公摊 会所不计入公摊 5000元/m2 5、6F 600m2 1F 裙楼大理石 裙楼以上贴砖 26F 光达 大厦 大堂计入公摊 会所计入公摊 5500元/m2 6F 北侧150m2 南侧500m2 1F 裙楼大理石 裙楼以上贴砖 28F 嘉兴 国际 北站商圈 大堂不计入公摊会所不计入公摊 4500元/m2 29F —— 1F 裙楼大理石 裙楼以上涂料 29F 商贸 国际 大堂计入公摊 会所计入公摊 4500元/m2 3F 350m2 1—2F 裙楼大理石 裙楼以上贴砖 19F 世纪 星城 南站商圈 备注 均价 会所 大堂面积 大堂 外立面 层数 项目 小结 ●立面：调查楼盘的7个项目中，4个项目立面采取裙楼外挂大理石， 裙楼以上贴砖的方式，占调查楼盘的57%。2个项目采取裙 楼外挂大理石，裙楼以上涂料的方式，占调查楼盘的28%， 1个项目立面采取玻璃幕墙的方式，占调查楼盘的14% 。 ●大堂：调查楼盘的7个项目中，2个项目大堂采取了“挑空”的方 式，占调查楼盘的28%。 5个项目采取了一楼设立大堂的方 式，占调查楼盘的72%。 ●会所：调查楼盘的7个项目中，2个项目会所为两层， 占调查楼盘 的28%， 5个项目会所为一层占调查楼盘的72%。 外立面相关建议 1-2外立面相关建议 本项目1#效果图色彩较深，档次较高，用高档涂料可达到较好的视觉效果。建议： ☆1——3层外挂大理石 ☆4——28层以上高档涂料 大堂建议 1-3 大堂建议 ☆建议1楼为独立大堂 ☆大堂面积计入公摊面积 会所建议 1-4 会所建议 商务会所：4楼为商务配套会所 配套功能： ☆商务中心功能 ☆运动健身功能 ☆餐饮功能 ☆咖啡厅功能 销售价格建议 1-5销售价格建议 根据千缘项目的实际情况，尽量在不影响成本的情况下，使其价格更加符合市场，方案如下： 方案： 将一层大堂、4层商务会所的损失销售回款摊薄至5—28层商住楼中，2、3层出租，弥补2、3层未销售而损失销售回款。价格如下： ☆一层损失的销售回款：900m2*7600元/m2=684万 ☆商务会所损失的销售回款： 900m2*3600元/m2=324万 共计：1008万 ☆4—28层销售回款应为：24*900m2*3600元/m2+1008万=8784万 销售单价：8784万/24*900m2=4067元/m2 2、3层租赁价格： 对于2、3层损失的销售回款（ 900m2*7600元/m2*2=1368万），以租金的方式收回损失回款，按回报率8%的方式计算，租金为： 1368万*0.08/（900m2*2）=608元/年/m2 =1.67元/天/m2 2、3层销售价格： 如考虑资金快速回款，将2、3层对外销售，销售回款为： 销售回款= 900m2*7600元/m2*2=1368万 总回款=1368万+8784万=10152万 小结： ☆ 2、3层租金价格较低，利于出租，12.5年内回收成本； ☆ 2、3层租赁者（购买者）多为经营高档酒店（如火炬大厦二楼 阿富仔酒店等）。 ☆商住楼部分交屋为公共部分精装修，室内清水，4076元/m2销售