福州别墅市场报告2009版1745595216.docVIP

福州别墅市场报告 （2009版） 【纲 要】 福州别墅市场分析： 福州别墅市场整体分析 二、板块别墅市场分析 1、五四北板块市场分析 2、马尾板块市场分析 3、金山板块市场分析 4、闽侯板块市场分析 5、市中心板块市场分析 6、城门、东区、永泰板块市场分析 三、别墅个案点评 1、万科·金域榕郡 2、融侨·旗山别墅 3、正祥·橘郡 4、华润·橡树湾 5、建发·领域 6、云亩天朗 四、目标客户群分析 五、福州别墅状况总结 一、福州别墅市场分析 【福州别墅市场板块现状及发展分析】 （福州城市未来3-5年发展方向及区域推进板块图） 【分析小结】 （1）别墅圈层规划划分：根据福州城市规划可以把福州别墅圈层分为三层，其中福州旧城区作为代表福州城市核心圈层，南台岛、闽候等区域作为别墅发展第二圈层，其它区域则为别墅发展第三圈层； （2）别墅圈层发展方向：随着福州城市“东扩南移西拓”城市发展进程逐步推进，目前别墅发展已从核心圈层发展阶段逐步进入别墅第二圈层开发阶段； （3）别墅圈层重点板块：南台岛、闽候成为城市未来发展主要区域，板块成熟度日趋完善，闽侯将成为别墅主要供应区域； 二、板块别墅市场分析 一、五四北板块别墅市场分析 案名 项目位置 占地(亩) 总建(万㎡) 容积率 总户数(户) 在售产品类型及面积（㎡) 售价 去化量/推出量 已推产品去化率 后期余量 均价（元/㎡） 总价（万） 翠湖山庄云顶 新店赤桥路98号 144.7 6 0.35 100 独栋300-400 独栋17000 独栋600起 90/100（独栋余10套） 90% 无 万科金域榕郡 福飞路与南平路交叉处 250 38.3 2.3 182 联排270-310 联排21000 联排620起 63/72 88% 约110套， 后期有联排、叠拼产品 北纬25N 五四北观音峰南麓 300 8 0.4 300 独栋400-700联排300-400双拼300 一期联排预计20000 430-800 09/11/18公开（一期推出13栋联排，共63套） —— 237套（独栋约37套、双拼约10套） 奥林匹克花园 杨庭水库西北向 1300 94.9 1.6 ——　 一期住宅100-180、 二期联排 —— —— —— —— —— 五四北板块早期依靠着便利的交通配套和“五四北后花园”的优良居住氛围，产品定位为中高端产品。目前片区供应以联排为主，未来市场供应也将以联排为主，叠拼或独栋为辅。 北纬25N安妮女王占地300亩仅300户，130米海拔高度，景观视野好、原生态环境的半坡湖墅区。 奥林匹克花园早期规划定位为花园洋房及别墅，后更改规划于09年12月11日通过，现大多以高层住宅为主，且由三盛地产开发。 二、马尾板块别墅市场分析 案名 项目位置 占地(亩) 总建(万㎡) 容积率 总户数(户) 在售产品类型及面积（㎡) 售价 去化量/推出量 已推产品去化率 后期余量 均价（元/㎡） 总价（万） 水岸君山 君竹村后山 915 38 0.62 1209 联排315连院300-342 联排5500 连院7300 联排173 连院232 221/221 100% 下一期160套 长滩美墅 墅立方 江滨路东大道 180 11 0.8 135 联排、叠加200左右 联排8500 200万元/套 产品已售罄 100% 无 马尾别墅片区以水岸君山供应最大，因其价格优势、山水资源丰富，吸引不少客户。目前已推出别墅基本售完，待水岸新推产品面世。未来片区供应量将以水岸君山的独栋产品为主。 三、金山板块别墅市场分析 案名 项目位置 占地(亩) 总建(万㎡) 容积率 总户数(户) 在售产品类型及面积（㎡) 售价 去化量/推出量 已推产品去化率 后期余量 均价（元/㎡） 总价（万） 华润 橡树湾 洪湾路西侧 三环路东侧 540.18 90 1.7 5400 一期246 联庭 160-234 —— 400多万起，产权车位另售28万/个 预约360张卡/246套 —— 高层 融信 大卫城 金山公园东侧 286.88 32.4 1.7 A区1期42户 联排260-330 连院330 —— 认筹总价在520-1100万 一期A区推出7幢联排共30套，连院12套 置业顾问称已开产品目前只剩1套520几万 约94套（其中连院4套） 金山片区是政府近几年来的重点扶植区域，居住氛围已经形成，区域产品多样，别墅市场受项目指标面积限制，多以叠拼和联排别墅结合。华润·橡树湾是联排、叠拼结合而成的联庭别墅