秀珍大厦全程企划案.ppt

2、整体招租。 与大型超市进行对接，引进如北京华联、易初莲花这样的全国知名连锁超市。 有利因素： 操作性较强，与周边实际情况比较相符。 不利因素： 局限于招租，而不是销售。有利于促进住宅销售 3、先租后售。 整河项目周边的石材市场或机械市场，先将其整体招进商场，然后采取分割出售的方式。 有利因素： 操作性较一般，可以实现资金的回笼以及价值的提升，以及解决负一层作为仓储之用。 不利因素： 档次不高，具有一定的谈判难度。 4、整体招租、售后返租。 引进大型商场，签定租赁合同，之后采取产权出售的方式，视套现多少确定出售价格，小面积划分，降低投资门槛。 有利因素： 具有 操作性较。 不利因素： 对于套现单位如果没有对所实现的回笼资金有长远的规划，建议没有必要采取此种方式。（曾经遗留的不利影响依然存在） 二、商场销售、出租计划 （一）、商场争取以整体销售为主；其购买主体有两种： 第一，商场未来的经营者； 第二，大型投资性财团先购买，后转租。 优 点：开发公司资金回笼快；商场销售的确定能展现项目强销氛围和可观升值前景。 缺 点：买方要求多、难以说服，整体销售价格不会太高，协商难度较大。 （二）、产权式销售；商场所有面积以单个柜台为单位进行销售（约10㎡-30 ㎡ ），委托商业管理公司统一招商、经营。此种方式运作比较复杂； 优点：将商场面积整体分割成小面积出售，市场接受能力强；商场销售、利额也可以调整到最高； 缺点：租金回报率不能完全保证，开发公司战线延长，承受市场风险大；同时， 招商、管理困难。 例1） 先期，寻找国内知名品牌大卖场入驻1—4层签定3-5年租约，按月或一次性回收3—5年的租金，租约合同期后，再一次性出售产权。先成市，制造人气效应，提升项目整体品质；主要通过外地大商业机构消化。 例2 定向招商： 本公司将主导招商方主动的走出去，有方向、有侧重的和本商业街、商场经营模式、经营性质相关的公司进行合作方式的洽谈和协商。以招商方出资的方式邀请所有意向方前来参观、考察，积极锁定客户。 三、招商书大纲 秀珍大厦 招 商 书（主体大纲） 1、合肥市介绍、合肥商业简介； 2、开发公司介绍 ； 3、秀珍大厦整体说明，秀珍大厦商场介绍； 4、秀珍大厦商圈分析； 5、秀珍大厦商场增值评估、预期分析报告； （由知名专业评估机构对秀珍大厦商场部分进行现在的估价，并预期未来的价值） 6、合作方式、方法； 7、项目其他资料，如政府对项目表示支持的文件等。 九、 “秀珍大厦”广告传播策略 一、项目总体推广： 虽然本项目面临种种不利因素，但作为推广，就应该化被动为主动。针对每一问题，找到解决的方案。在此，通过推广策略，对先前分析的劣势逐一解决。 1、集束炸弹式的推广方式 集 束 炸 弹 住宅 完美风暴 激情上演 商业 24小时完美生活 通过对项目独特优势的传播，将本项目炒作成合肥房产完美杰作。独特优势有：前景，地段，区域版块的高层住宅热等，分解成本项目独一无二的优势，重磅出击 城市生活第一线 70年完美财富 财富生活第一线 推广主题 2、完美轰炸的要点 “城市生活第一线”六大理由： 1、市区生活第一线 2、荣耀生活第一线 3、商业生活第一线 4、品位生活第一线 5、高度生活第一线 6、便利生活第一线 地段价值 产品价值 品牌价值 配套价值 生活方式 24小时完美生活 财富生活第一线六大理由： 1、成熟商圈第一线 2、高档住宅第一线 3、财富前景第一线 4、高层版块第一线 5、富人区域第一线 6、地段潜力第一线 地段价值 产品价值 升值潜力 未来规划 生活方式 70年完美财富 3、完美推广程序 本推广囊括了从项目推向市场至销售结束，意在利用项目的优势，避免不足，将本项目打造成合肥市场的经典项目，塑造“完美风暴 席卷合肥”的完美形象。 完美形象 预热期 完美过程 热销期 将形象推广、 每一诉求点、以及 销售中所举办的各种活动， 分期、有节奏逐步展示在消费 者面前，当然在前期形象推广上， 必须一炮走红，迅速凝聚人 气，从而真正的形成 一次完美的推广。 完美活动 尾期 4、完美开盘（示范，后期各类活动在本提案中不做详解） 在开盘当日，举办大型开盘活动，主题为“完美生活 激情体验”（提前享受72小时）。 内容：凡在开盘当日来现场者，均有精美礼品赠送，凡在开盘当日正式认购者，均享有“72小时激情体验”的机会，组