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精品论文 参考文献 中国房地产走势对银行业的影响 平安银行郑州分行 河南 450046 摘要：自1988年中国房地产起步发展以来，中国房地产经历飞速发展，在房地产飞速发展的阶段，银行业扮演着至关重要的角色。房地产的走势关系着银行业的健康发展。本文分析了中国房地产的发展情况及存在的问题，阐述了房地产与银行紧密相关的关系，最后提出银行业如何有效应对房地产信贷风险，走可持续发展道路。 关键词：中国房地产；银行业；信贷风险 一、中国房地产的发展阶段 我国房地产大体经历了三个阶段：1990年至1996年为一个阶段，这时消费者仅需要提供一个居所，总的来说是卖方市场；第二个阶段是从1996年至2000年，房地产作为一个产业才真正产生。第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，由卖房市场转变为买方市场。 二、目前房地产发展存在的问题 过去10年，是房地产飞速发展的黄金阶段，房地产价格飞速攀升而引发的各类矛盾不断显现。 （一）房地产商品属性与资产属性的矛盾 房地产具备两重属性，即商品属性和资产属性。其中，商品属性还可以再细分，一是自然属性，即房子用来住，体现为使用价值；二是社会属性，即房子可以买卖和出租，体现为价值。过去10年，随着中国房地产价格的飞跃式发展，导致房地产自然属性逐渐淡化，房地产变成了投资商品，对于低收入群体已经变成了奢侈品。 （二）供求结构矛盾明显 从2012年至2016年，中高端商品房开发量不断攀升。真正需要住房的刚需群体所能享受的资源严重不足。据有关部门2013年对18家大型房地产开发企业的抽样调查，所销售的商品中，单价3000-4500元/平方米的也只占38.7%，建筑面积80平方米的户型仅占1.1%，80-120平方米的也只占27.9%。在建商品住宅中，中高端户型已占80.9%。由此看来，而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5%-10%之间。这就说明，我国的商品房类型比例与市场需求比例极不对称。 （三）房价增速过快与百姓收入的矛盾 以郑州为例，2004年郑州市区房地产价格平均价格为2000元/平米，到2014年，郑州市区房地产平均价格为9000元/平米，10年间，价格上涨幅度为350%，而一线城市增长幅度更高。根据国家统计局公布的官方数据显示，2004年，全国城镇居民人均可支配收入为9421.6元；2014年，全国城镇居民人均可支配收入为20167.1万元，十年来居民收入上涨幅度为114.05%，由此看来房价增速远远高于收入增长，其带来的贫富差距加大等社会矛盾不断显现。 三、房地产市场发展与银行业的关系 （一）与银行信贷政策的关系 银行房地产信贷是房地产市场供应方与需求方资金的主要来源。房地产信贷包括个人住房贷款和房地产开发贷款。前者可以起到促进房地产市场需求的作用，后者可以促进增加房地产供给的作用。当房地产销售增长较快时，个人住房贷款数量就提高，房地产商资金回笼快，就对银行信贷需求减弱。反之，如果房地产市场不景气，个人住房贷款需求减少，房地产出售房屋数量降低，资金不足导致其对房地产开发贷款的需求就增强。根据这个原理，当房价过热时，国家往往通过提高个人住房贷款利率、提高个人住房贷款首付比例，而抑制个人住房贷款的增长，从而抑制房地产价格过热增强。 （二）与银行信贷规模的关系 信贷规模指银行发放贷款的规模，银行对房地产行业贷款越多，就越促进房地产行业的发展，银行信贷与房价存在正向关系，信贷投入促进房价上涨，但房价对于信贷规模的反向影响较小。信贷规模往往根据国家宏观政策要求及银行自身风险评估而确定。 （三）与银行盈利能力的关系 房地产健康发展，可以使房地产商及个人贷款者及时偿还银行贷款，为银行带来息差收益。反之，如果房地产行业不健康发展，会对银行业带来负面影响。市场过热，导致需求非理性增长，形成地产泡沫，一旦泡沫破灭，房地产商和个人贷款者无力偿还贷款，造成银行坏账。 反之，如果市场过冷，则造成房地产行业需求减少，交易量降低，价格下降，形成实质性通缩，使银行业务量减少，利润降低。所以，房地产行业平衡健康发展才能促进银行业平稳健康发展。 四、中国房地产行业主要金融风险分析 （一）房地产过热，导致土地开发非理性，使房地产信贷非理性增长 长期以来，我国土地实行协议出让制度，这导致房地产管理机构与房地产开发企业信息不对称，很容易在两者之间产生寻租行为