襄樊【大庆东路项目】营销策划报告.docVIP

目 录 第一部分 市场篇 1、襄樊概况及房地产市场………………………………………………………………………　2 2、片区市场调查…………………………………………………………………………………　4 第二部分 产品篇 1、地块SWOT分析………………………………………………………………………………　13 2、项目定位……………………………………………………………………………………　17 第三部分 营销篇 1、销售策略……………………………………………………………………………………　20 2、价格策略…………………………………………………………………………………… 24 第四部分 推广篇 1、总体策略…………………………………………………………………………………… 24 2、案名设计…………………………………………………………………………………… 24 3、项目卖点分析及延展……………………………………………………………………… 26 4、阶段推广策略……………………………………………………………………………… 26 5、媒体策略…………………………………………………………………………………… 29 6、广告风格界定……………………………………………………………………………… 37 第五部分 建设性提议………………………………………………………………………… 38 第六部分 销售执行…………………………………………………………………………… 39 第一部分 市场篇 一、 襄樊概况及房地产市场 1、襄樊市情 1）襄樊概况 襄樊市位于湖北省西北部，地处汉江中游，因古城襄阳和古埠樊城合称得名。现辖谷城、保康和南漳三个县，枣阳、老河口和宜城三个县级市，樊城、襄城和襄阳三个主城区，襄樊国家级高新技术开发区和鱼梁洲经济开发区两个开发区。襄樊市土地面积1.97万平方公里，总人口577.38万人。其中市区面积3564平方公里，人口218.6万，建成区面积100平方公里，城市人口126.4万，是鄂、豫、渝、陕毗邻地区唯一的一座百万人口大城市，也是湖北省仅次于武汉的第二大城市。襄樊已被国家批准为中国历史文化名城，荣获中国园林城市、优秀旅游城市和中国魅力城市。 襄樊是湖北省第二大交通与物流中心，铁路、公路、水运、机场等立体交通体系健全，被誉为“七省通衢”。襄樊工业门类齐全、基础雄厚，已形成以高新技术为先导，以汽车、纺织、医药、电力、建材、化工等为支柱产业的现代工业格局，其工业综合实力在湖北省仅次于武汉。襄樊是鄂西北、豫西南的商贸中心，五金机电、汽配、建材、服装等专业批发市场门类齐全、规模庞大。襄樊旅游资源丰富、著名景点众多，是湖北省的旅游大市、强市。 2006年，预计全市实现国内生产总值672亿元，仅次于宜昌（680亿元）居全省第三位，是湖北三大经济中心（武汉、襄樊、宜昌）之一，和省政府确定的省域副中心城市（襄樊、宜昌）之一。 2）襄樊经济概况 2006年襄樊市区居民人均可支配收入8145元，比上年增长7.84%（预计2007年为9000元，同比增长11%左右）；市区居民人均消费支出6554元，增长8.3%。城镇居民家庭恩格尔系数为35.7%(即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重)。城市居民人均住房面积29.37平方米，同比增长8.4%。全年实现社会消费品零售总额235亿元，比上年增长14.51%，总量全省第二（2006年预计为270亿元，同比增长12%）。实现财政总收入81.3亿元，，比上年增长45.6%，总量全省第三，增幅全省第一。全市财政总支出48.18亿元，增长36.6%。2005年“福布斯”发布的权威报告中提到的“中国最适宜开设工厂的20个城市”和“中国100个最佳商业城市”，襄樊均榜上有名。 预计2007年襄樊市国内生产总值（GDP）为700亿元以上，比上年增长12%以上，总量和增幅均保持全省领先水平。全年工业经济增长平稳，预计实现工业总产值达650亿元，预计规模以上实现工业增加值195亿元，预计增幅达19.5%。运行效益持续提高，前11个月利润保持了接近两位数的增长，累计实现19.36亿元，同比增长10.69%。 2、 襄樊房地产概况 1） 2006年襄樊房地产市场状况 2006年，全市商品房施工面积364万平方米，比2005年增加了37.1%；商品房销售总量达到119.3万平方米，在2005年的基础上则长 11.1%；商品房空置面积39.6万平方米，比2005年下降3.7%。 根据我们对襄城、樊城、高新三个区25个代表性楼盘的调查，2007年1月中心城三区新建商品房均价突破2000元/㎡大关，达到2002.15元/㎡，比2006年同期上涨16.4%，涨幅创近年来新高。其中，樊城区最高，达到2149.28元/㎡；高