西充县安汉市场招商策划报告.docVIP

西充县 安 汉 市 场 招 商 策 划 报 告 成都振雄房地产策划管理公司 二零零七年五月十日 目 录 第一部分 项目分析 第二部分 市场经营分区 一、项目经营分区规划 二、项目定位 三、实施方案 第三部分 市场招商总策略 一、租金策略 二、招商政策策略 三、招商执行策略 四、招商利益点整合 第四部分 招商执行计划 一、正式招商时间 二、招商工作安排 第五部分 招商准备工作 一、政府支持 二、现场包装 三、招商宣传资料准备 四、户外媒体运用 五、相关文件 六、人员配备计划 第一部分 项目定位 一、项目分析 1、项目优势分析 地段优势。位于城北商业次成熟地段，城市新建设区,周边商业配套尚未完善,只有莲花湖休闲产业经济链。 规模优势。市场内共有商业及周边金星房产闲置商业面积，负一层集贸市场面积约 M2，规模宏大，在西充首屈一指，容易形成商业聚集效应。 规划优势。虽然本市场在业态规划方面存在一定不足，但其“商业步行街”和“商业布局”的规划理念在西充还是十分创新的，对零售.批发商业的进场经营具有相当的吸引力。 交通优势。项目地处西充城北的两条主干道：天宝路和安汉大道,接国道212线，交通通达性好，商业辐射老城区和周边乡镇（西充西站）。 ２、项目劣势分析 项目位于天宝路，新开发建设区域,商业氛围较之老城区差，有所减弱，商业价值没有体现。 市场展示面及交通规划不足。市场东南西北仅规划有四个出入口连通,市场前方有建筑阻挡，不能保证车辆的进场通行，市场交通及外围展示面不足。 ３、项目机会点分析 时机好。目前西充城内还未有集中型大型商业，其商业形态基本都是分散经营。本项目的出现正好填补了这一市场空白。 政府支持。本项目可以运用一定的行政手段将：家庭生活资料购物进行“划行归市”划入本市场统一经营。 ４、项目威胁点分析 前期遗留负面影响。本项目前期的操作失误，在市场上留下了一定的负面影响（负面影响程度如何，是否容易消除？）。 工程进度。本项目前期工程目前尚未完善，一方面浪费了前期的宣传推广效果，让客户对开发商信心和项目的商气产生怀疑，对项目产生负面。 商业容量。从周边情况看，天宝路和安汉大道周边商圈商户数量有限，同一地段新增商业数量，如此庞大的商业供应量，市场招商程度难度之大。 对策（如何放大优、势抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）： 突出市场的地理位置，以西充的“商业制高点”来提升市场的商业价值； 突出市场的规模环境，以“一站式批发.零售购物公园”来定位市场的经营品种、经营环境和经营规模； 突出市场的交通优势，以“安汉广场旁、两条黄金通道交汇处”来定义市场的交通环境； 在工商、税务等方面竟可能多的争取市政府更多的支持。争取让政府以公告形式书面发布对市场的支持； 迅速完善未建好的市场配套，树立市场开业“倒计时牌”，增强客户对市场的信心； 合理的业态定位和经营分区； 制订快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑，达到快速招商的目的； 制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。 第二部分 市场经营分区 一、商业布局分区的业态规划 　针对项目的招商范围，便于招商工作的快速，我们对项目进行划小分类规划。 　主要含及以下几个主题区： 　　主力餐饮一条街 　　家庭生活资料购物　 　　风情女人街　 　　特色酒吧街 　主力餐饮一条街：天宝路商业门面：招商对象如＂味道．江湖＂等中型名流餐饮 　家庭生活资料购物：项目市场规划： 　地下一层：集贸市场：包含速冻食品 农副产品 方便食品一层二 层：卫浴洁具 生活用品 厨房用品 画廊书屋一层二 层孕婴用品 户外用品 床上用品 布艺小百货 生活用纸家私古玩 食品餐饮 酒类 液体饮料 固体饮料 各类小吃 婴儿食品 休闲食品屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、茶叶店、药店营销理念所谓一站式购物，是指消费者在一家商场内可以一次购齐家庭生活所需的全部物品。这种商场经营规模大品种全，既有包罗万象的生活用品、办公用品、休闲用品，又新鲜果菜，禽蛋水产和糕点等食品，还有图书专柜、冲印店、快餐店、商务服务台等。 柔合项目情况寻找商业业态契机: 从体量:临街的商铺+风情商业街+内部三层市场,可以做成购物中心 从业态上寻找:餐饮一条街+风情女人街+负一楼的集贸市场+特色酒吧街＋一、二楼生活资料商业,可以定位为一站式购物 从产业性质寻找:一般三级城市都以零售业为主,大量的批发产业的形成尚许有一定市场购买量,但是从项目的区位及交通情况再结合西充的城市经济,做批发产业前景可观,据于此,我们可以确定集批发.零售于一体的产业结合 从慨念上寻找:项目内规划有风情街.游泳池,项目外有开阔的安汉广场,莲花