尾房选购.docVIP

一、购买尾房的利与弊 购买尾房的两点不利之处 1.价格上不一定有优势 通常一个项目从开盘到入住，其售价会逐步调高约5％—10％，因此，到尾房时价格正常来讲是高过其早期售价。 2.品质相应差 通常留下的尾房是朝向、楼层、位置、户型较差的住宅。 购买尾房的四点优势 1.价格、付款方式及谈判中有空间 　　由于不少尾房在销售时开发商的心气不同，还有不少开发商忙于收尾开展其他新项目，因此，在购买尾房时，买家可以在价格、付款方式上有一定的讨价还价的空间，在一定意义上讲往往有占优的感觉。 2.能更客观、冷静 　　一般项目在开盘时都能造成令人产生购买冲动的销售氛围，不少买家都是在这种被哄热的情况下一时冲动买房的。但随着时间的推移，特别是不少项目从开盘到入住要近一、二年时间，再加上市场中其他新项目的不断问市，当初的热情会在项目接近尾声中变得更客观、冷静。 3.风险低、买得更踏实 　　在尾房时期去挑房，会对项目的前期承诺、质量，特别是将来邻居的构成有更准确的认定，能看到的东西总比图画中看到的更真实，买房也买得更踏实。 4.“性价比”更合算 　　许多人遇到中意的楼盘就急冲冲地购买，最担心的是慢了一步看中的楼层、户型、朝向已售出，这时就要看你是如何看待一个楼盘的品质与售价比了，对于同一幢楼宇在房子的成本中其地价、配套设施、公共部分、装修、设备标准对每个买家来说分担的是一样的，而所不同的只是体现在其朝向、景观、楼层中。 二、如何选购尾房中的“好”房子 尾房不等于不好的房子 　　尾房容易给人的感觉是卖不出去的差房子，而实际上留到最后的不一定就不好。尾房应分为两大类： 一、有问题、卖不出去的尾房，如： 　　朝向差； 　　楼层次； 　　景观不理想； 　　户型不合理等。 　　这类有问题的尾房在销售上是“困难户”，极有可能在销售过程中被剩余下来。 二、没有问题或没打算卖出去的尾房，如： 　　开发商留作自用； 　　开发商留作日后出租； 　　大买家有意向要购买而暂时保留的； 　　前期被人买走，后又提出退买的等。 　　这类尾房极有可能是一些比前期所购买的还要好的房子，例如开发商留作自用的一般都是好楼层、好朝向、好景观、好户型的房间。而前期已卖出去再被退回的也不一定就是不好。因为被退的原因很有可能是由于买家个人经济承担力的问题，或本来是已多买了二、三套，或是因为个人原因改买其他项目，因此，这些房子不属于有问题卖不出的、不好的房子。 巧妙看待尾房的购买空间 　　通常对开发商来说当整体销售超过60％就意味着该项目过了“生死线”，而当销售率超过80％时，超出部分就是项目赚钱的空间了。因此，面对这剩下的20％的尾房，需要开发商做出非常理智的决定。若开发商觉得这部分尾房是属于不好的尾房，又要同样销售出去，就应该在售价上做出相应的调低。但不少项目，对所谓“降价”之事所采取的态度通常是能不降而扛在那儿，而其结果是剩下一些价格又高、品质又差的房子，加上市场上新项目不断，自己的尾房又已过了先前的销售气氛，彻底失去了与市场竞争的能力，而成为真真正正的“尾房”。但若开发商觉得在消化尾房时反正自己的资金压力、风险已很少了，留在手上的又是好东西，开发商会在价格上相应提高售价。这种情况，若是在市场好的情况，是可以被买家接受的，也是对买卖双方都合理的。但若市场不好，就要看买家对该项目的认可程度了。另外，若市场不好时，开发商愿意根据市场需求在售价上做出相应的“牺牲”，对买家来说应当是一件划得来的事情，即以相当优惠的价格买到了尾房中的“好”房子。 三、选购尾房八项注意 1.量体裁衣，根据经济状况确定需求条件 购房者应从自身的实际情况出发，如果经济承受力较低，购房条件以满足最基本需求为宜。根据经济状况确定需求条件会避免一些因思想不明确而造成的购房波折，有利于更快、更贴切地选到好房！ 2.综合考虑，社区状况也是评判标准之一 随着房地产市场的发展，社区属性在房子综合品质中所占的比例已是越来越大。尽管社区状况不一定在您的选房因素中占有多大比例，但把它作为综合考虑的因素之一还是很有必要的！特别是追求舒适性的客户，就应该更多考虑社区状况了。 3.旧貌换新颜，不要忽视尾房的改造特性 看过房的人都有这样的体会，样板房往往比实际交工的现房要漂亮许多，弥补了房子的很多缺陷，展现出很多意想不到的好效果。这主要得益于装修改造的功劳。其实房子在户型、朝向、设计方面的一些“毛病”，许多都可以通过装修改造“消化掉”，所以对于尾房选购中的这些问题，不要立即否定，更不要发愁，仔细想一想，是否可以通过装修改造来个“因地制宜”。 4.长短结合，兼顾尾盘的投资收益性 如果您买房仅仅是为了居住，也不妨考虑一下尾房的投资收益性，因为随着市场的不断发展，二、三级市场的逐渐完善，