西安北院门旅游景区改造可行性研究.docVIP

西安北院门旅游景区改造可行性研究 目 录 1.绪论 4 1.1项目提出的背景 4 1.2项目可行性研究的依据 4 1.3项目概况 4 1.4项目开发建设的必要性 5 1.5项目开发建设条件 5 1.6项目进度计划 5 1.7项目投资估算及资金来源 5 1.8项目有关的技术经济指标 5 1.9结论及建议 6 2.项目建设的背景与必要性分析 7 2.1 项目建设的背景分析 7 2.1.1 国家宏观背景 7 2.1.2 西安的发展现状 8 2.1.3北院门的发展 9 2.2 项目建设的必要性分析 10 2.2.1城市发展的需要 10 2.2.2经济发展、改善环境的需要 10 2.2.3对历史文化的保护、传承和学习 11 2.2.4现代化生态社区建设的需要 11 2.3 项目建设的可靠保证 12 2.3.1交通便利 12 2.3.2悠久的历史文化 12 2.3.3丰富的旅游资源 12 2.3.4鲜明的特色经营 13 3．项目建设的基本条件分析 15 3.1 项目建设条件综述 15 3.1.1 项目建设的政策条件 15 3.1.2 项目建设的经济条件 16 3.1.3 项目建设的社会人文条件 17 3.1.4 项目建设地块的客观条件 18 3、2项目建设态势的SWOT分析 18 4 项目总体规划方案 20 4.1规划范围 20 4.2规划设计的指导思想 20 4.3规划设计的原则 21 4.4规划设计的目标 21 4.5规划的基础 21 4.5.1区位状况 21 4.5.2人口现状 21 4.5.3街道现状 21 4.5.4建筑 22 4.5.5绿化景观 22 4.5.6市政设施 23 4.5.7问题总结 23 5 项目建设方案及施工组织 24 5.1项目建设概况 24 5.2项目建设内容及方案 24 5.2.1主要分项工程建设方案 24 5.2.2其他工程建设方案 29 5.3项目建设进度计划安排 31 6 项目开发策略 33 6.1客户定位 33 6.1.1客源市场潜力分析 33 6.1.2旅游客源市场细分 33 6.2产品定位 34 6.3营销策划 34 6.3.1产品/服务策略 35 6.3.2价格策略 35 6.3.3渠道策略 36 6.3.4宣传促销策略 36 7 投资估算与资金来源 37 7.1投资估算 37 7.1.1估算依据 37 7.1.2项目总投资估算项目 37 7.2项目资金来源 41 7.2.1自有资金筹集 41 7.2.2销售收入再投入 41 7.2.3负债筹资 41 7.3拆迁补偿方案 41 7.3.1拆迁工程方案 41 7.3.2拆迁补偿办法 42 8 财务评价 44 8.1财务评价依据 44 8.2财务评价主要参数 44 8.3静态经济评价指标 44 8.3.1静态投资回收期 44 8.3.2成本利润率 45 8.4动态经济评价指标 45 8.4.1动态投资回收期 45 8.4.2财务内部收益率 46 8.4.3财务净现值 46 8.5清偿能力分析 47 8.5.1借款偿还期 47 8.6不确定性分析 47 8.6.1盈亏平衡分析 47 8.6.2敏感性分析 49 8.7风险分析 50 8.7.1社会风险 50 8.7.2市场风险 51 8.7.3财务风险 51 9 社会评价 52 10 结论及建议 54 10.1结论 54 10.2建议 54 参考文献 56 附 录 58 1.绪论 1.1项目提出的背景 为落实市委、市政府保护文化遗产、创造最佳旅游环境的指示精神，规划局与莲湖区政府在对现场认真调研分析和方案多次沟通的基础上，编制完成了北院门历史文化街区的重点区域保护更新利用详细规划。规划汇报共分为两个部分：街区整体详细规划、重点地段建设规划。 1.2项目可行性研究的依据 1.国家和地区的总体经济状况、房地产市场发展情况，以及有关房地产政策、金融信贷政策、税收政策、住房政策等； 2.项目所在地的城市总体发展战略、产业布局，近远期的重点发展区域，城市总体规划、分区规划、详细规划等规划条件，以及市政建设等专项规划方案； 3.项目所在地的社会、人文、收入水平、自然环境、地质条件、气象、交通状况等基础资料； 4.项目建议书，以及开发商基本构想和项目规划设计方案等； 5.有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等； 6.房地产市场供给和需求调研资料，项目经济评价所需的各项成本依据、经济评价参数，指标体系等。 1.3项目概况 1.项目名称： 北院门旅游景点及周边环境的提升改造（前期工程） 2.地点： 西安市莲湖区北院门区 3.承办单位简介： 西安莲湖基础设施建设投资有限公司 4.工程概况： 提升改造北院门街和社会路，对沿街商铺进行立面改造，政治摊位及货架，开挖人行道，改电力、电信架空线为地下敷设，实现雨污分流和市