惠阳沙田温泉高尔夫项目工作计划(项目策划与规划部分)润讯版.docVIP

主题：2005年度惠阳沙田温泉高尔夫项目工作计划（项目策划与规划部分） 惠阳沙田温泉高尔夫项目工作计划书 项目策划与规划部分（2005年9月至2006年5月） 05年6月28日，润讯控股有限公司、广东欧亚印象顾问有限公司（以下简称“欧亚印象”）联合考察了位于深汕高速惠阳沙田段的温泉原生态山地环境与周边现状温泉资源，总用地面积约1.92平方公里。根据初步用地建设适宜性评估（坡度、坡向、水系分析）结果及双方交流探讨，“欧亚印象”制定以下2005年度惠阳沙田温泉高尔夫项目概念策划、项目控制性详细规划与项目首期开发修建性详细规划设计分阶段工作计划。 一、工作内容： 项目策划部分 包括市场策划、金融技术策划、资金策划与销售策划等四个方面的具体内容。 市场策划：旅游休闲度假市场定位分析（区域功能、市场发展、销售对象、相关案例）、定位描述（旅游休闲类型、规模、特征与消费适应性分析）与开发策略（开发模式、时序、操作程序与物业管理的要求）等。 金融技术策划： 3）资金策划：基本假设与方法选取、静态投入/产出分析、土地出让价格分析、运营模式分析、动态资金流量分析（资金投入表、销售资金回款表、出租资金回款表、资金回收表、现金流量分析、敏感性分析等）、投融资方案、开发策略分析、风险分析与防范、项目整体经济评价等。 4）销售策划：旅游推广总体思路（区域整合、资源共享、地理共处）、推广总体策略（创造差异化的产品、服务、人员、形象、推广、销售）、物业组合推广（注重产品力、影响力、形象力）、单个物业推广主题、整体推广渠道、整体销售策略、商业销售策略等。 概念规划设计部分 项目的设计策划是整个概念策划的最重要组成部分。 1）规划概念设计与主题描述 通过国内外成功的资源型运动休闲主题旅游地产项目的案例分析，探索适应于本项目的山地生态湿地保护与旅游休闲资源开发模式，加速本地区整体原生态郊野空间形态向郊野文化休闲旅游空间形态转型。在此基础上，进行用地人口容量预测、规模控制、用地性质和功能布局调整，综合组织道路交通规划及其相应配套基础设施规划，划定未来可能的旅游休闲度假发展项目用地安排及发展方向选择。 2）建筑概念设计 通过对惠阳地区亚热带建筑形制和建筑空间布局组合的调研总结，归纳概括和深入挖掘适应亚热带气候特征的生态型建筑价值，提出明确的设计原则、模式（亚热带山野生态与乡土特征）与要素描述（导风、遮荫与亲水活动等）。 以此为契机，与时俱进，探索具有本地区自然山水地理环境风貌特色的、适应现代新生活方式的新生态建筑。 3）环境概念设计与主题描述 深度发掘区域内自然景观背景，了解其文脉、人脉、山脉、水脉，整合本地区周边的自然环境资源（如温泉、山林地、水系湖面等），张扬亚热带山野风貌与文化风情，形成独特的自然风水意象。进行市政基础设施扩建改造，促进本地区整体生态环境的保护建设。 项目控制性详细规划部分 根据项目策划特别是设计策划的具体要求，针对近远期市场消费人群的行为特征与价值观要求，完成本用地控制性详细规划的具体内容。 具体内容包括：在得到政府关于本用地温泉高尔夫项目开发的规划设计要求之后，根据项目用地的实际情况，修正概念规划设计的相关内容，补充规划主题描述的功能缺项，并完成政府规划报建所必须的技术文件。 根据项目策划提出的可能的旅游发展项目进行项目和用地落实，先期在温泉泉眼周边合适的位置进行首期开发，建设温泉度假休闲服务设施及主题旅游、温泉休闲度假地产，完善整个地区的服务功能，扩大旅游容量及旅游接待能力，形成规模，打响旅游休闲品牌。 制定分期发展目标和方向，并开拓原生态郊野旅游、文化民俗旅游、温泉度假休闲旅游、田园农庄旅游、高尔夫运动休闲等多元化方向。 4、项目首期开发详细规划设计部分 首期开发修建性详细规划是对上一阶段控制性详细规划落实的旅游休闲产品项目进行的实施性的设计工作，包括首期开发区的详细规划、主要市政设施设计及山体温泉水系治理等。 二、操作方式： 根据以上工作内容的要求确定本项目策划、设计概念规划、控制性详细规划与首期开发修建性详细规划设计四个阶段： 项目策划与设计概念规划阶段：“欧亚印象”拟采取强强联手的方式，由“欧亚印象”组织完成包括市场策划、设计策划、资金策划与销售策划等四个方面的具体内容，其中:地产顾问完成市场策划以及销售策划；“欧亚印象”完成设计策划；金融顾问公司完成资金策划。 项目控制性详细规划阶段：“欧亚印象”拟采取方案比选、优化与深化等过程来完成设计前期工作，然后进入各项报建流程。 项目首期开发详细设计阶段：“欧亚印象”拟采取引入外部智力的做法，联合著名高尔夫球场设计专家及温泉度假建筑设计专家以独立项目形式完成详细实施规划设计工作。 三、成果要求： 广东欧亚印象顾问有限公司对润讯控股有限公司项目投资中的项目策划、规划设计与建筑环境设计等