房地产开发课后思考题.docxVIP

第一章 导论 1、 地产开发的涵义,特点和作用是什么？房地产开发分为哪几类？ 答：涵义：房地产是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地进行基础设施、房地产建设的行为。房地产开发提供了土地使用权的社会经济权益。房地产开发是开发企业的投资活动。房地产开发是城市规划的实施过程。房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发。 特点：一、开发成本高，投资量大。二、开发建设期长，投资周转慢。三、市场具有地区性和分散性。四、需求具有稳定性。五、涉及面广，综合性强。 作用：一、推动城市规划的实施与完善。二、有利于减少投资成本。1、节约用地。2、缩短工期。3、降低造价。4、节省人力和物力。三、为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体。四、为城市政府财务提供资源来源。五、为城市大型基础设施建设提供融资途径。 分类：一、根据开发项目所在的位置，可分为城市新区房地产开发和旧城市房地产开发。二、根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。三、根据开发项目的使用功能，可分为居住房地产、工业房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、特殊用途房地产等。四、根据开发的资源的深度，可分为土地开发和房屋开发。五、根据开发的方式，可分为定向开发、联合开发、合作开发、独特开发。 二、试述房地产开发的程序？ 答：可分为四个阶段：可行性研究、前期工作，建设实施、房屋营销和服务等四个阶段。可行性研究阶段是房地产开发的首要工作阶段。在此阶段，要进行房 市场调查和市场分析，寻求投资机会；要对开发项目进行决策，确定开发什么性质的项目，该项目建在何处、规模多大、投资额多少、投资来源能否落实、市场前景如何；该项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否盈利等等。开发项目的前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：立项、购置开发场地、筹资资金、拆迁安置、项目报建与委托设计。开发项目在建设实施阶段的投资支出最大，所占的时间最长。因此，加强开发项目建设实施阶段的管理，对于开发企业实现预期的开发效益是非常重要的。在此阶段，开发企业的主要工作有：办理开工审批手续：选择施工企业，以投资者、组织者、监督者的身份进行项目工程管理与控制：竣工验收。 三、房地产开发的开发模式？ 答：可分为：多元化开发模式、专业化开发模式。 多元化开发模式：房地产开发作为一种提供满足消费者（或投资者）需求的空间和服务的活动，具备多元化发展的特点。对规模经济、降低风险和可持续发展的追求，将在很大程度上促进多元化开发经营。大致上可分为：混业开发、综合项目开发、纵向一体化开发。2、专业化开发模式：在专业开发模式下，开发企业的投资经营活动集中在相对小的范围内，有利于房地产产品建设、经营与管理技术的成熟化和在此基础上的创新，有利于减少产品更新代换的成本。可分为：特定物业类型开发、特定业务领域开发、服务集成式开发。 四、网络经济条件下的房地产开发的特点？ 答：网络经济是以计算机网络特别是internet为主要载体的经济形态。网络本身具有的开发性、实时性、互动性、低成本和高效率等诸多特点也成为网络经济的内在特征。任何行业的发展都离不了时代背景，房地产开发也不例外。网络经济对房地产开发经营的影响。包括两方面：一、开发企业经营管理信息化变革。二、开发企业结构调整及优化。 五、试述房地产开发法律体系结构？ 答：从立法层次和房地产开发法律内容讨论房地产开发法律体系。 一、按照房地产开发立法层次划分：1、房地产开发法律：国家制定或认定的用于调整房地产开发活动中相关关系的法律总称的名称。2、房地产开发法规：包括房地产开发政法法规和房地产开发地方法规，房地产开发法规在整个房地产开发法律系中仅次于法律。3、房地产开发规章：房地产开发规章的制定与房地产开发法规的制定是密切联系的，法规颁布后，就需要有一些规章作“细则”，以便于法规的实施。4、房地产开发其他相关法规。 二、按照房地产开发法律的内容划分。1、房地产开发的基本法律规范。2、房地产前期阶段的法律规范。3、房地产开发建设阶段法律规范：主要包括建设施工法律规范和监理法律规范。建设施工法律规范用于指导项目建设施工活动，如《房屋建设和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》、《建筑工程施工许可管理办法》等。4、房地产开发交易服务阶段法律规范。5、房地产产权属登记管理的法律规范：房地产权属登记，是法律规定的管理机构对房地产权属情况进行的持续的记录。 六、 什么是现代企业制度？现代企业制度有哪些特征？ 答：企业制度是指企业的产权归属形态、组织和管理形式，其内涵包括产权制度、责任制度和组织管理制度。市场经济在其数百年的孕育和发展过程中，逐步形成了三个基本的企业制度：