上海市地下商业空间使用权估价及空间分异-地理学报.PDF

第72 卷第10期 地 理 学 报 Vol.72, No.10 2017 年10月 ACTA GEOGRAPHICA SINICA October, 2017 上海市地下商业空间使用权估价及空间分异 石忆邵，周 蕾 （同济大学测绘与地理信息学院，上海200092 ） 摘要：目前的土地估价不仅很少考虑地下空间价值，而且缺乏相对成熟的地下空间估价体系和 方法。首先结合成本法、收益还原法及楼层效用比法，建立地下空间使用权价格评估模型。然 后，分析了地下空间使用权价值的主要影响因素，发现区位、交通、商业经营等因素显著影响地 下商业空间的效用；指出为了提高估价的准确性，地下商业空间效用应该分级、分类设置，而不 能笼统地确定为同一水平，并据此测算出上海市地下空间使用权地价分配率。基于所构建的 评估模型，以上海市地下商业空间为例，通过克里金内插法，廓清了上海市地下空间使用权价 格的空间分布状况；最后，从典型购物中心、市级商业中心和全市商业用地成交地块三个维度， 探讨上海市地下商业空间使用权价格的空间分异特征。结果表明：①上海市地下空间使用权 价格空间分布与地上土地使用权价格分布规律基本一致，并由市中心向郊区递减；②地下商业 空间使用权价格对地下轨道交通具有较强的依赖性；③与地上商业空间使用权价格分布相比， 地下商业空间使用权价格分布的集聚性特征更明显。 关键词：地下商业空间；价格评估；楼层效用比；空间分异；上海市 DOI: 10.11821/dlxb201710005 1 引言 地下空间是指同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程以及独立开发建设的 地下工程，包括地下停车位、公用停车场、商业服务设施、物资仓储、民防设施等。地 下空间建设用地使用权是指经依法批准建设、净高度大于2.2 m （含2.2 m ，地下停车库 净高度可适当放宽）的地下建筑物所占封闭空间及其外围水平投影占地范围的建设用地 使用权。随着城市化进程加快和土地资源约束趋紧，土地集约利用受到重视，城市发展 逐渐向地下空间延伸。伴随地下空间价值日益凸显，其权属问题、价格评估及规划利用 [1-4] [5] 成为学术界关注的重点 。Brownell 认为，在评估地下空间土地价格时，市场比较法无 疑是最常用的方法。然而，对于那些无法满足市场比较法等常规估价方法的地下空间的 评估，Rhodes[6] 、Partaker[7]采用补偿法的思路，通过计算不同类型用地地下空间开发应补 偿土地所有者的费用的多少，来衡量地下空间价值，这类方法多被用于地下管道等公共 [8] 设施的价值评估。Gela 等 运用边界要素法来评估用于铺设电缆等地下网线的地下空间价 [9] 值。Jones-Lee 等 通过调查公众对地下轨道交通安全的支付意愿，来间接估算地下空间 的价值，并发现除安全因素外，地下空间用途、规模也是影响其支付意愿的重要因素。 Guntermman[10] 、Jackson[11] 运用特征价格法评估垃圾填埋场等受污染土地的地下空间价 收稿日期：2016-09-11; 修订日期：2017-05-27 基金项目：上海市土地利用总体规划修编重大专题研究项目(2015(D)-002(F)- 11) [Foundation: The Major Research Project for Shanghai General Land Use Planning Revision, No.2015(D)-002(F)-11] 作者简介：石忆邵(1963-), 男, 湖南新邵人, 博士, 教授, 主要研究方向为城市与区域经济发展、土地资源管理等。 E-mail: shiyishao@tongji.edu.cn 1787-1799 页 1788 地 理 学 报