11房地产投资社会影响评价.ppt

第11章 房地产投资社会影响评价 §11-1 概述 一、房地产投资社会影响评价的概念与特点 （一）房地产投资社会影响评价的概念 房地产投资社会影响评价的含义是识别、监测和评估房地产投资项目的各种社会影响，分析当地社会环境对拟建房地产投资项目的适应性和可接受程度。评价投资项目的可行性，其目的是促进房地产项目的利益相关者对项目投资活动的有效参与，优化项目建设实施方案，规避投资项目社会风险。 房地产投资项目社会评价的应用是基于贯彻和落实科学发展观的需要。新的发展观强调以人为本，强调发展是一个综合的、内在的、持续的过程，强调人的参与在发展中的重要性，这就要求在房地产投资项目的评级中，必须充分考虑社会的、人文的因素，进行投资项目的社会评价。 （二）房地产投资社会影响评价的特点 1. 宏观性和长期性 2. 目标的多样性和复杂性 3. 评价指标和评价标准的差异性 二、房地产投资社会影响评价的作用与范围 （一）房地产投资社会评价的作用 1. 有利于国民经济发展目标与社会发展目标协调一致 2. 有利于项目与所在地区利益协调一致 3. 有利于避免或减少项目建设和运营的社会风险 （二）社会评价范围界定 1. 社会评价的项目范围 2. 社会评价重点关注的人群范围 （1） 贫困人口。 （2） 非自愿搬迁。 三、社会影响评价的步骤 （一）调查社会资料 （二）识别社会因素 分析社会调查获得的资料，对项目涉及的各种社会因素进行分类。一般可分成三类： （1} 影响人类生活和行为的因素。 （2） 影响社会环境变迁的因素。 （3） 影响社会稳定与发展的因素。 （三）论证比选方案 1. 确定评价目标与评价范围 2. 选择评价指标 3. 确定评价标准 4. 列出备选方案 5. 进行项目评价 6. 专家论证 7. 编制“项目社会评价报告” §11-2 房地产投资社会影响评价的内容与方法 一、社会评价的主要内容 （一）房地产投资社会影响分析 （1）房地产投资对所在地居民收入的影响。 （2）房地产对所在地区居民生活水平和生活质量的影响。 （3）房地产对所在地区居民就业的影响，分析预测房地产项目的建设、运营对当地居民就业结构和就业机会的正面影响与负面影响。 （4）房地产投资对所在地区不同利益群体的影响，分析预测房地产项目的建设和运营使哪些人受益或受损，以及对受损群体的补偿措施和途径。 （5）房地产投资对所在地区弱势群体利益的影响。 （6）项目对所在地区文化、教育、卫生的影响，分析预测房地产项目的建设和运营期间是否可能引起当地文化教育水平、卫生健康程度的变化以及对当地人文环境的影响，提出减小不利影响的措施建议。 （7）房地产投资对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响，分析预测项目的建设和运营期间，是否可能增加或者占用当地的基础设施，包括道路、桥梁、供电、给排水、供汽、服务网点，以及产生的影响。 （二）互适性分析 （1） 分析预测与项目直接相关的不同利益群体对房地产项目建设和运营的态度及参与程度，选择可以促使项目成功的各利益群体的参与方式，对可能阻碍项目存在与发展的因素提出防范措施。 （2）分析预测与项目所在地区的各类组织对项目建设和运营的态度，可能在哪些方面、在多大程度上对项目予以支持和配合。 （3）分析预测项目所在地区现有技术、文化状况能否适应项目建设和发展。主要为发展地方经济、改善当地居民生产生活条件。 （三）社会风险分析 项目的社会风险分析是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，分析可能出现这种风险的社会环境和条件。 图11-1 社会评价的分析内容示意图 二、房地产项目社会评估的方法 （一）按照使用用途分类 1. 确定评估的基准线调查法 基准线法，是指对拟建房地产项目开工前的社会经济状况及其在项目计算期内在可能变化的情况进行预测、调查、估计和确定，核实项目实施前预期的目的、投资、效益和风险，查清项目拟建地区的人文、自然资源和社会环境状况，预测有无项目时对项目所在地区可能带来的效益和影响，作为项目实施后个阶段社会评估的对比基准。 2. 有无对比分析法 有无对比分析法是指“有项目”情况与“无项目”情况的对比分析。“有项目”情况就是拟建项目建设运营中引起各种社会经济变化后的社会经济状况；而“无项目”情况就是确定评估的基准线情况。 3. 逻样框架分析法 项目社会评估运用逻辑框架分析法，可以明确项目应达到的目标层次及相关联的考核指标、验证方法和假设条件之间的因果关系，从而使人们能在总体上明确把握投资项目的轮廓概念。 4. 综合分析评估法 项目社会评估的综合评估法可采用矩阵分析总结法和多目标分析综合评估法两类，前者适用于定性总结分析，后者适用于定量指标分析。 ① 矩阵分析总结法。 ② 多目标分