20090525北京马连道第三区项目策划报告.doc

“马连道壹号”(暂用名) 项目策划报告 目 录 第一部分 项目总论 第二部分 项目的市场研究 第三部分 项目环境分析 第四部分 项目的市场定位 第五部分 项目的产品定位 第六部分 项目价格定位 第七部分 项目推广方案 第八部分 项目营销方案 第九部分 项目投资经营方案 第十部分 项目物业管理计划 第十一部分 有关说明与建议 第一部分 项目总论 一、项目概况 “马连道胡同一号1号，西临马连道路，东临马连道东二号路，南临南马连道路，北侧为马连道粮库中路。 项目93549.5㎡，其中建设用地54005.5㎡，代征道路绿化用地39544㎡。总建筑面积239556㎡，地上总建筑面积159600㎡，地下总建筑面积79956㎡，容积率3.0，总投资亿元。(一、二号地块)；④ 建设工程施工许可证（商业街部分），具备完全开工建设，其中第一期工程已完成开槽、护坡工程。 项目地块现为平整土地，周边供暖管网、市政管线、自来水、天然气管线等已到位。电力、电信、通讯设施已能够满足本项目使用需求。所建项目地上及地下部分均已缴纳土地出让金，全部 为出售，后期考虑出租经营。 建筑面积功能分布说明及具体面积 总体技术经济指标 编号 项目 数量 备注 1 总用地面积 93549.5㎡ 其中 总建设用地面积 54005.5㎡ 代征道路绿化用地面积 39544㎡ 2 总建筑面积 239556㎡ 其中 地上总建筑面积 159600㎡ 地下总建筑面积 79956㎡ 3 综合容积率 1、2、3号地块：3.0； 4号地块：2.0 4 综合建筑密度 33.94% 5 总绿地面积 13502㎡ 其中实土绿地6755㎡ 6 综合绿地率 25.0% 7 机动车停车位 1277辆，其中地面50辆 按80辆/万平米 8 自行车停车位 地上 地块一总体技术经济指标  编号 项目 数量 备注 1 总建筑用地面积 2.68公顷 2 总建筑面积 130616㎡ 3 地上建筑面积 83553㎡ 其中 3a 商业 20783㎡ 3b 办公 44449㎡ 3c 酒店 18321㎡ 含酒店下部裙房面积 4 地下建筑面积 47063㎡ 5 容积率 3.13 6 建筑层数 地上最高18层，地下3层 7 建筑高度 60m 8 建筑密度 39.5% 9 绿地面积 3750㎡ 其中实土绿地1531㎡ 10 绿地率 14.0% 11 机动车停车位（地下） 750辆 地块二总体技术经济指标 编号 项目 数量 备注 1 总建设用地面积 1.54公顷 2 总建筑面积 63340㎡ 3 地上建筑面积 47623㎡ 其中 3a 商业 3714㎡ 3b 办公 43909㎡ 4 地下建筑面积 15717㎡ 5 容积率 3.08 6 建筑层数 地上最高18层，地下2层 7 建筑高度 60m 8 建筑密度 27.63% 9 绿地面积 6395㎡ 其中实土绿地1531㎡ 10 绿地率 41.53% 11 机动车停车位（地下） 250辆 地块三总体技术经济指标  编号 项目 数量 备注 1 总建设用地面积 9400㎡ 02 总建筑面积 45600㎡ 3 地上建筑面积 29430㎡ 其中 3a 商业 21170㎡ 3b 办公 8260㎡ 4 地下建筑面积 16170㎡ 5 容积率 3.00 6 建筑层数 地上最高7层，地下3层 7 建筑高度 36 m 8 建筑密度 37.13% 9 绿地面积 2620㎡ 其中实土绿地2460㎡ 10 绿地率 27.87% 11 机动车停车位（地下） 227辆 地块四总体技术经济指标 编号 项目 数量 备注 1 总建设用地面积 2400㎡ 2 总建筑面积 其中 地上 地下 3 容积率 4 建筑层数 5 建筑高度 6 建筑密度 7 绿地面积 737㎡ 均为实土绿地 8 绿地率 30.71% 9 机动车停车位（地上） 50辆 开发单位：北京轻工房地产开发有限责任公司 设计单位：北京凯帝克建筑设计有限公司 二、项目现状 该项目地块现为平整土地，项目一期工程已动工开槽。周边供暖管网，市政管线，自来水，天然气管线等已基本到位。电力，电信，通讯设施能够满足本项目使用要求。 三、项目的经营方式 该项目工程建设为商业街，商住公寓，底商，酒店，综合商业，配套库房及车库，所建项目为出售，后期考虑出租经营。 第二部分 项目的市场研究 北京市房地产市场分析 （一）限价房用地成交分析 2008年，北京限价地的出让情况突然遇冷，一反去年众