2011武汉金地格林春岸北区别墅价格策略 42P.ppt

别墅定价策略： 本项目北区别墅产品分析： 三面环湖，景观资源丰富，独立成团，私密性好 北区别墅的产品说明：共59套联排别墅 六、最好别墅单元： 七、最差别墅单元： * * 结合对项目的入市背景、项目竞争环境等方面的分析，建议在价格的制定上采取以下策略： 》拉大总价差，均衡走货策略：拉大端头和中间别墅的价差，以合理的价差设置，保证项目整体的均衡销售。 》细分产品，合理设置景观户型差：对产品进行细分，提高优质湖景别墅价格，降低中间资源较差的单位价格，分流集中在端头的意向客户。 通过合理的价格体系，快速走货 价格表的制定标准 一、每栋别墅户型差：280平米较260平米多个庭院，且基本都位于端头，端头景观资源好，户型优于明显。 户型 庭院差价 280平米 99.19元 260平米 0元 11、12、16、19、22、24栋别墅两端头 13、15、18、21栋别墅东边端头 23、25栋别墅西边端头 280平米产品 二、每栋别墅景观差：根据不同景观资源，别墅景观跳差500-1800元不等。 三、视野采光不同： 11栋4号别墅和12栋5套别墅被10栋小高层遮挡，采光视野差，价差减800元 13栋1301、1302别墅南面被商业建筑遮挡，价差减600元 端头西 南北 端头东 -2.00% 0.00% 2.00% 四、朝向差： 五、车位配置差： 　 车位配置差（别墅总价） 双车位 150000 单车位 80000 3621373 13155.71 275.27 2501 TH25 3200590 12534.13 255.35 2503 3200590 12534.13 255.35 2504 3240199 12689.25 255.35 2505 TH25 3248254 12811.1 253.55 2302 TH23 3579883 总价 13002.15 单价 275.33 面积 2102 房号 TH21 栋号 TH17 2587308 10278.52 251.72 1204 2671945 10370.04 257.66 1701 2590028 10273.81 253.64 1202 2601048 10254.88 253.64 1203 TH12 2860845 9993.52 286.27 1201 2744870 总价 9586.39 单价 286.33 面积 1105 房号 TH11 栋号 八、汇总分析： 每栋别墅单位整体价格均衡，东西各有景观和朝向优势。 进行综合权衡相似产品价格差，有利于客户引导和选择。 12652 11444 12498 10799 12819 11966 10745 11668 均价 1293 1334 529 1308 529 768 1334 796 总面积 6609854 6779631 9192535 9288932 总价 25栋 24栋 23栋 22栋 21栋 20栋 19栋 18栋 栋数 　 10529 10699 11205 10534 11147 10215 10324 均价 　 769 1308 1039 1023 793 1329 1330 总面积 　 8095393 8837166 总价 　 17栋 16栋 15栋 14栋 13栋 12栋 11栋 栋数 最好 最差 分户价格表形成工具： P = 基准价 + 户型调差、附赠面积调差 + 朝向、景观、车位差、噪音差、视野 + 特殊调差 11500 项目实收均价 2126 项目面积 项目实收总价 七、项目总价： 附件：价格表 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 金地格林春岸北区别墅价格策略 目 录 一、定价策略 二、别墅楼市环境及产品分析 三、北区/南区别墅均价 四、北区别墅价格表形成 定价策略 P