2012涡阳·北城世纪城项目营销提案144p.ppt

涡阳·北城世纪城营销方案 xx地产 2012.10 项目难点分析： 消费者对区域价值的认同不充分； 居住氛围不成熟、生活配套不完善； 板块之争，同周边竞争区域争客户； 开发商品牌与竞争对手有差距； 市场放量将迎来高峰，竞争激烈。 WHAT 做什么？ 一、WHAT之项目营销推广总体策略： 5、利用价格杠杆，低开高走，高调推广 1、正式销售前，建立项目高端形象，树立品牌 2、通过全方位立体营销及创新营销方式造成深度渗透 3、“眼球经济” 与“洗脑体验”齐头并进，攫取市场份额（事件营销） 4、营销推广锁定目标客户，多线并行，立体营销 基本战略思路： 形象领袖 高举高打 针对渠道 渗透营销 通过对产品物业高端形象的炒作，强化客户对北城板块发展趋势、投资前景及物业升值潜力产生共鸣及认同，树立项目领袖形象；进而高调推广项目产品及卖点，由大到小，由点到面的促使客户产生强烈的认知、认同、认可。 总体营销策略： 策略总纲： 策略一：销售策略——抢占市场份额，拦截对手目标客户的市场策略 策略二：定位策略——产品领先、形象领先的竞争战略 策略三：价格策略——分阶段展示，做好项目的营销前置陈设，深入挖掘价值， 追求价值最大化的价格策略 开盘期策略： 理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，形成热销局面； 关键词：市场份额 价值最大化 成长期策略： 随工程进度和现场展示条件的改善，深入挖掘项目价值，追求价值最大化。 关键词：价值展示 VS 价值最大化 竞争策略： 地段价值论策略： 我们要做的是对区域版块价值的引导。 领袖策略： 树立项目是真正高性价比高品质住宅的概念。 唯一性策略： 深化打造产品与配套，我们独特的卖点是不可复制的或是复制也来不及的。 时势策略： 注意推广时机的选择，审时度势，不断的跟踪相同潜质的对手的动向，保持我们的唯一性和领袖性。 二、WHAT之项目营销执行： 营销执行策略 ： 打好三大营销战役： 体验营销，渠道行销，活动营销 做足四项功课： 节奏控制 /推售控制 /价格控制 /营销整合 营销策略 展示策略 展示策略要点： ■由外围至内部，全方位展示营造 ■雕琢细节元素，凸显项目独特内涵 ■树立项目形象，充分超越竞争对手 ■居住理念的延伸，影响涡阳的力量 打造高品质景观及物料展示，建立区域内高端项目形象，提升客户心理预期 营销策略 展示策略 营销中心：国际化的包装风格，凸显项目的品质，是打动客户的第一步 洽谈桌椅 窗帘装饰 艺术小品 沙盘 展板 影音区 背景墙 灯饰 营销策略 展示策略 营销中心：国际化的包装风格，凸显项目的品质，是打动客户的第一步 木质 特殊构建及工艺 地面建议采用石材，便于后期保洁维护 地面砖拼接工艺要求高 吊顶：暗灯带 营销策略 展示策略 营销中心广场：具有良好的展示作用 营销策略 展示策略 样板示范区：现代时尚风格，迎合年轻客群实际需要，充分展示产品实用性 营销策略 展示策略 样板示范区：欧式奢华风格，迎合高端客群实际需要，充分展示产品高端性 营销策略 展示策略 围墙包装：精致的风格，凸显项目品质，吸引客户眼球 营销策略 展示策略 导视系统：树立大型精神堡垒或路口指导视牌，并对其进行亮化包装，营造销售氛围 广场地面标识 logo标识雕塑 无处不定制 中英文结合指示系统 营销策略 展示策略 专属定制：展示“处处显个性，无处不定制”，充分体现专属元素，令客户感受到尊贵 营销策略 推广策略 推广策略要点： ■推广渠道与目标客户来源相结合 ■高调亮相，强势铺开 ■线上展示，线下轰炸 ■节点密集投放，避免细水长流 渠道要有效，起势要高调，执行要牢靠 推广渠道：在县城设置外展场，放大本项目地段优势，锁定区域目标客户 营销策略 推广策略 县城内商业区设置 外展场，利用商业 中心人气，积累客 户。 拦截 市区外溢客户 推广渠道：在县城咽喉要道设置户外大牌，封锁乡镇进城客户及县城外溢客户 营销策略 推广策略 以闸北路-向阳路、 淮中大道为主轴线 设立户外大牌及道 旗，封锁乡镇进城 客户及县城外溢客 户。 拦截 市区外溢/进城客户 闸北路 本案 向阳路 淮中大道 推广渠道：在城南新区咽喉要道及竞争项目附近设置广告牌，拦截看房客户 营销策略 推广策略 在竞争项目周边设 立户外大牌及道旗， 拦截看房客户。 拦截 竞争项目客户 推广渠道：针对进城客户，主动出击，以流动外展场和乡镇赶集的形式走出去，布展宣传 提前短信预热，在乡镇进行路演活动，派单，拉客，接受咨询，并以团购优惠组织客户看房 在各乡镇采取流动外展场的形式，每个地点进行3天布展，组织客户看房 主动出击 积极拓展 营销策略 推广策略 推广渠道：项目周边没有人流集中的场所，我们该如何吸引客户上门？刀锋行销！ 除了常规的