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2016郑州房地产市场预测报告 摘要： 2015年郑州整体楼市供销两旺，价格上涨，住宅产品结构发生变化，但“户 型紧凑”依旧为核心需求，各区域竞争激烈，三四环区域楼盘领跑市场。2016 年政策趋向宽松，利好政策效应显现，郑州市房地产市场会整体向好，房价涨 幅预计在10%-15%。但郊区大量新盘入市，竞争将更加激烈。 2015年政策回顾 2015年郑州楼市从局部入手作出政策调整，其中，公积金贷款放松以及财 政补贴购房是最主要的两大刺激楼市的手段，涉及购房成本的环节直接相关， 对购房者压力持续降低，有一定的利好作用。 2015年上半年，郑州仅调整公积金贷款政策，房贷继续宽松，助力房地产 市场持续复苏；下半年，面对楼市成交低迷的局面，公积金政策的延伸出台，积 极支持刚需性住房需求，扩大公积金提取的范围。 具体政策包括：5月1 日，郑州市住房公积金管理中心发布家庭最高贷款由 原来的45万元提高至60万元，首付比例最低可以达到20%；可以提取公积金交 房租，每月最多提取2000元。 7月23 日河南省允许缴存职工提取住房公积金用于支付家庭普通自住住房 物业管理费。允许缴存职工提取住房公积金用于支付所购新建普通商品自住房的 房屋装修费用,用于支付15年左右房龄自住住房的维护和修缮费用。同时符合提 取和贷款条件的缴存职工,可先提取住房公积金用于支付预付购房款,再根据需 要申请住房公积金贷款。 11月13 日郑州将开启不动产登记2016年全面实施。河南省政府办公厅出 台《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，农民进城购房政府发放补贴， 推进新型城镇化建设，从2015年起至2017年，河南省级财政每年将安排不少于 3亿元资金，对政策落实较好的县(市、区)给予奖补，来支持扩大住房消费。 11月26 日河南省第三套房不能用公积金贷款。 11月27 日郑州住房公积金月还款额不超家庭收入60%。 2015年土地市场回顾 土地市场量跌价涨 截至2015年12月，郑州市非工业用地供应942万㎡，较2014年基本持平； 成交面积623万㎡，同比大幅下跌，下降幅度23%；整体成交均价为385万元/ 亩，大幅上涨。 商品房用地市场呈现供大于求态势，成交均价猛增，市内八区净土有限，使得开 发商拿地激情高涨，城中村改造、合村并城提上日程。 截至2015年12月，郑州商品房用地供应面积648万㎡，其中商住用地供应 完成率仅3成。商品房用地成交面积517万㎡且多集中在下半年，供求比1.25， 供应较2014年持平，成交面积下降8.6%；成交均价和楼面地价猛增，分别为457 万元/亩，2169元/㎡。在成交的149宗用地中，溢价地块高达33宗，溢价率超 过100%的为9宗，其中最高溢价率为142.18%（郑州福鸿元商贸有限公司拍的位 于经开区朝凤路以东、经南六辅路以南的普通商品住宅用地），此地块也是2015 年经开区的 “双料地王”，成交总价6.06亿元，单价754万元/亩；2015年8 月永威以12.52亿元成交位于郑东新区北龙湖富豪区的居住用地，此地块为2015 年郑州市区 “单价地王”，单价为1752万元/亩，楼面地价为15472元/㎡ 。 惠济区和二七区供地提前释放，成交喷井，截至2015年12月两个区域的土 地供应高达278.09万㎡，占整个郑州市商品房土地供应总面积的42%左右。二 七滨河新城区的形成，政府的大力扶 ，康桥、保利等各大房企竞相进驻，加上 该区域宜居环境将更加凸显其价值热点。 随着中心区可出让的土地逐年减少，城中村开发难度较大，政府开发推地重 心向外围城区转移，郑州购房主力刚需族亦转移目标，成交量上涨，城市外围净 土受到追捧，郑州开启 “四环五环时代”。 2015年商品房市场回顾 2015年1-12月商品住宅市场供销两旺，价格同比上涨，库存量增加；商品 非住宅成交遇冷，供大于求严重 2015年以来，各项宏观政策指向去库存，市场供销两旺，2015年1-12月郑 州商品住宅供应1149.91万㎡，同比上涨7.16%；成交1078.35万㎡，已经超越 2014年全年的841.37万㎡，首次突破 “千万”大关；月均成交面积达到89万 ㎡，较2014年增加了19万㎡。截至12月底，商品住宅月末存量为762.82万㎡， 按目前住宅市场月均去化85万㎡的速度，预计可销售9个月。 截至12月底，商品非住宅供应增加，成交仅211.08万㎡，供求比达到2.4， 近