东湖国际4.15政策解读.pptVIP

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[4.15政策解读] 本次政策调控:四管其下,力度空前 供应面: 1.增加住房有效供给。 2.加快保障性安居工程建设。 3.加强市场监管。 打击捂盘惜售,土地闲置。保证有效供给。 需求面: 4.15政策 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%; 对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍; 对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。时下手,保障房地产市场的稳定发展。 点评:本次调控从供需两方面同时下手,力度大、准。 新政出台的背景分析 2010年3月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%, 达到近年来新高。 一线城市:10年3月份与09年同期相比平均上涨55% 促使本轮房价快速增长的四大成因 成因1:政府的两面性 2010年第1季度,新增人民币贷款高达2.6万亿元,占09年全年信贷投放量的27%,预计达全年总贷款量的35%,投放过量。 成因3:市场供给不足 截止2010年3月底,全国主要重点城市(10个)商品房可售量按09年月平 均销售来算的话仅供销售6个月,其中重庆、佛山、杭州的可售周期少于6 个月。 成因4:通胀预期加速 2010年第1季度GDP为80577 亿元,按可比价格计算,同比增长 11.9%,比上年同期加快5.7个百分 点, 增速达近四年来的最高 在四大因素的影响下,房地产市场在经历了12个月的上涨后,再次成为政府宏观调控的核心 政府的杀手锏:“4.15新政”出台 新政细则比较及市场反应 在中国房地产市场快速发展的近几年里,对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二:2007年的“9.27新政”(利空);2008年的“10.22新政”(利好)。而此次4.15新政与9.27新政相比力度更大。 主要表现在:贷款购买第二套住房的家庭,首付由原来的40%提高至50%,对于贷款购买地三套及以上住房的家庭,首付有原来的40%提高至50%以上. 4.15新政对市场的影响 新政实施后,对于首次购置普通住房影响最小,其次为首次购置非普通住房。对所有二次以上购房行为影响均非常大,其首付与利率提升幅度均在10%以上。 新政实施后,购房门槛与购房成本均有明显增加。 对于首次购房者来说,要多支付10万的首付款,但月供与利息却分别下降614.34元、47441.16元;同时对于二次及以上购房者来说,在严格按政策执行层面来说,也只提高了10万首付款,月供利息也相应的减少。 但对于按最近市场执行来看的话,就大大提高了首付款,虽然月供减少了, 但总还款利息却增加了,从而本次新政大大的抑制了二次及以上购房者的需求,使市场进入新一轮观望期。 以东湖国际大户型为例,新政前后购房成本对比 东湖国际客户 一二期购房首付情况调查 东湖国际客户 一二期购房次数调查 东湖国际前期客户调查结论 对二次及以上购房客户影响极大。 二次购房首付与利率大幅度上调,购房成本增加幅度大。 新政市场反应 新政出台,楼市迅速冷冻 1、看房客户急剧减少:新政策出台,通过本部门周边项目实地走访发现,客户上门量大幅度减少; 2、近期开盘项目成交惨淡:近期开盘项目绝大多数去化惨淡,去化率均低于25%。如世茂锦绣长江,世界城米兰印象二期等。 3、观望气氛极浓:短期之内,首次置业的客户将以等待为主,关注市场价格走势;而改善性住房或其他购买第二套房客户的需求将会受到抑制;投资客当前投资成本大幅度增加,在市场预期不好的背景下,也会选择观望,甚至有言论说全名炒房的时代已经远去。 4、客户看跌后市:据亿房网做的网络市场调研,目前80%以上客户看跌后期楼市。 世茂锦绣长江开盘 产品情况 产品情况 销售情况 销售方式:降价促销 降价幅度:3000+元/平米 新政出台一周后决定抢先开盘。4.22号公布信息: 世茂锦绣长江三期4月24日盛大开盘,现开盘价格敲定,在售户型均为100平米,普通两房: 10楼以下7900元/平,10楼以上8100元/平;可变小三房经典户型:10楼以下8400元/平, 10楼以上8600元/平。 通过短信、网络把本次开盘价格提前告知,并抢在万达之前开盘。 现场选房:由于没有前期认筹,当天到场客户免费领取选房卡,按选房卡顺序选房。 据统计,当天共发出选房卡82张。(低价信息吸引了一定数量客户到场)。 销售情况:推出212套,售出35套左右。销售率16%。 售出房源特征:由于其定价策略导致高区优质房源价格较低,导致16楼以下0成 交。其分两段的定价策略其实就是变相降价. 世贸开盘对比表 菱角湖万达广场 开盘时间:4月24日下午2点(星期六) 开盘地点:武汉剧院 本次开盘特点:新政后,万达广场严格执行新政,把所有房源及认筹序号现场公开。 万

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