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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 二手房交易营业税，抑制过度投资 打压 主要为执行05年政策，不再加强 趋于温和 下半年通过房贷新政，提高投资门槛 打压 政策从紧转松，减免商品房交易税扶持 持续放松信贷条件，降低利率 年末开始收紧，打击屯地及投机 扶持 打压 提高个人住房贷款门槛 继续尝试限制，但收效微弱 下半年严格土地政策以及相关贷款金融政策 开始限制 2920 3310 1756 1680 2087 893 2643 2003-2009 上海商品住宅成交量走势 （单位:万平方米） “市场低迷——扶持；市场过热——限制/打压”，历年宏观调控政策特征明显； 但并非每次调控都是成功的，政府也在不断吸取经验教训，出台新政内容和时机越发成熟。 未来研判与策略 3 历年宏观调控政策走势（以上海为例） 新政下的市场思考 2005年－2012年政策对房地产走势影响模拟图 下降期 快速拉升期 07年1季度-3季度 05年2季度-06年1季度 06年2季度-4季度 07年4季度-08年4季度 盘整恢复 09年1季度-3季度 下降期 快速拉升期 盘整恢复 09年4季度-10年1季度 …… 前一轮政策周期 上一轮政策周期 从历史政策周期研判，本轮调控周期预计至少将维持在9个月以上，弱市调整已成定局！ 新一轮政策周期 新政下的市场思考 政策周期研判 北京成为全国行政性限购住宅的第一个城市。意味着接下来，估计还会有几个城市出台类似措施。 北京房地产调控细则出台，全面落实国十条，其中最严厉的措施是：“规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。” 此轮调控下，一线城市房价明显下跌基本成为定局，而且市场降温的速度会明显快于2008年，三季度就可能出现最低迷的态势。四季度个别政策就有可能松动。 买房需查验户口本结婚证：提供虚假信息骗购多套住房的，将不予办理房产证。同时，申报需承诺遵守“限购令”，冒险骗购须承担违约责任 开发商串通骗购将重罚——如果开发商和中介被发现与购房人串通骗购，将被重罚。开发商将暂停其卖房资格，中介也将无法再进行房屋买卖代理的业务。 新政下的市场思考 持续政策1：北京《京十二条》——一家限购一套房,史无前例的行政干预，将对全国其他城市产生很强的示范效应 放贷紧缩不利楼市 提高存款准备金率对楼市的不利十分明显，因为对楼市的放贷经过几次楼市紧缩政策后已十分紧，此次调整令银行的贷款空间更小，可获贷款更少。准备金率的上调对资产泡沫和价格抑制作用最为明显。 房地产贷款投放或减少—— 在目前的情况下，央行的信贷收缩政策造成冲击最大的行业当属房地产行业。 存款准备金率的上调，将直接影响到商业银行的放贷能力，银行可能调整贷款投向，减少房地产领域的贷款投放。 新政下的市场思考 持续政策2：上调存款准备金率0.5个百分点 回笼流动资金2400亿 1 2 3 4 缺少长效机制 短期看跌，长期看涨 支持自住，形同虚设 大胆猜测：中国房地产行业的双轨制将模仿香港模式 通过调节供求关系来平衡房价是正确的，不过当前政策只采用抑制需求的短期措施，而没有增加供应的长期准备。平衡供求关系是需要长期保持的，只有长效机制才能保持长期稳定。 政府的决心非常大，抑制需求的政策已密集出台，由此我们判断今年下半年房价必然面临调整，这是政治需要，但调整幅度约在10%-30%，因城市而异。但从土地政策来看，供应不足必然加剧，未来房价必然继续上涨。 虽然“支持居民自住性住房消费”被写入政府工作报告，但从实际的细化政策来看，住房保障受支持，而市场化的自住消费是从紧的，由此也对今年市场带来负面的压力。 中国人多地少的基本国情很难改变，不可能通过无限制的土地供应来平衡供求关系。从住房保障政策来看，或许我国将模仿香港模式。保障部分做到位，而完全放开商品房部分的房价。 集团营销部对于新政后的市场研判 5 战略：一线房企提高资产周转率、扩大二三线城市布局 一线房企回避前期房价涨幅过快的热点城市，继续看好二三线城市；在房地产市场的调整期，低成本获得优质土地储备。一线房企提高资产周转率、扩大二三线城市布局，是稳定开工率、增加有效供给的举措，有利于房地产市场尽快“软着陆”。 新政下的市场思考 弱市已成定局 我们如何面对？ 营销策略 —— 产品策略·价格策略·开盘策略… 新政下的市场思考 在售项目营销策略 新政下的市场思考 策略 1:服务营销 策略 4:团队营销 策略 5:开盘策略 策略 6:产品营销 策略 3:精准营销 策略 2:全员营销 门前接待 参观沙盘 看户型户模 样板间 实地了解小区情况 谈判签约 打消顾虑 顾问营销 激发想象 主动询问对讲 解服务的需求 销