保利秀英港项目3号地块（一期）可行性研究的报告.doc

目 录 1 1.1项目概况 1 1.2可行性研究报告编制的依据 3 1.3投资估算与资金来源 3 1.4项目提出的背景 3 1.5结论 8 1.6问题与建议 8 第二章 投资环境与市场研究 10 2.1投资环境分析 10 2.2房地产市场研究 17 2.3项目用地SWOT分析 36 2.4项目定位 37 2.5营销策略分析 40 2.6市场分析结论 41 第三章 建设规模及项目开发条件 43 3.1场址选择 43 3.2建设条件 43 第四章 工程技术方案 46 4.1工程概况 46 4.2设计指导思想 46 4.3总平面设计 47 4.4建筑设计 48 4.5结构设计 50 4.6给排水工程 52 4.7电气设计 56 4.8暖通空调设计 62 4.9燃气工程 64 4.10消防设计 65 4.11人防工程 69 4.12室外配套工程 69 第五章 环境影响评价 72 5.1 编制依据 72 5.2 环境保护措施 72 5.3项目建设对环境的影响 72 5.4环境保护措施 73 5.5环境影响评价 77 第六章 项目节能分析 78 6.1项目概况 78 6.2项目所在地能源供应条件 79 6.3项目用能标准及节能设计规范 79 6.4项目能源消耗的种类和数量分析 80 6.5建筑物节能措施 83 6.6节能效果分析 86 6.7节能效果汇总 88 6.8节能评价 89 第七章 劳动安全卫生消防 90 7.1劳动保护 90 7.2安全卫生措施 91 7.3消防措施 91 7.4安全措施 92 第八章 项目实施进度安排 94 8.1 建设工期 94 8.2 进度安排 94 8.3项目建设进度计划表 94 8.4项目实施过程的控制措施 95 第九章 项目的招投标 96 9.1招标依据 96 9.2招标投标管理的基本原则 96 9.3招标范围 97 9.4招标组织形式 97 9.5招标方式 97 9.6本项目的招标方案 98 第十章 投资估算与资金筹措 99 10.1投资估算依据 99 10.2基础数据 99 10.3估算金额 100 10.4资金筹措 100 第十一章 财务评价 101 11.1项目财务分析遵循的主要依据 101 11.2项目财务基础数据 101 11.3财务分析 102 11.4敏感性分析 103 11.5偿债能力分析 103 第十二章 社会评价 105 12.1社会的影响分析 105 12.2项目适应性分析 106 12.3风险分析 106 12.4社会评价结论 107 第十三章 研究结论 108 第一章 总 论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 保利秀英港项目3号地块（一期） 1.1.2承办单位 本项目由保利房地产（集团）股份有限公司旗下的海口保利房地产开发有限公司负责规划建设。保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续三年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2013年底，公司总资产3143亿元，实现销售认购1253亿元。 海口保利房地产开发有限公司是注册于海口市秀英区，从事房地产开发的专业公司，成立于2013年12月，注册资金5000万元。公司将秉承保利地产秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，弘扬“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企业精神，将海口港秀英片区01-07地块及旅游岛项目建设成为海口市的一张新名片。 1.1.3建设地址 本项目位于海口市秀英区原秀英港码头。秀英港地处海南岛北端，与雷州半岛隔海相望。项目用地毗邻丽晶路，区位条件、交通条件优越，同时拥有良好的海岸线条件。 1.1.4建设内容与规模 保利秀英港项目位于海口市秀英区丽晶路原秀英港码头，包括陆域规划用地面积约474887.7㎡及规划填海造地约133333㎡。项目用地共划分成八个地块，根据整体规划，将建设成为集居住、商务、娱乐、休闲为一体的海口大型滨海度假城市综合体，业态比例为商办类建筑面积占55%（其中含一座约5万㎡的超五星级酒店）；住宅类建筑面积占45%。保利秀英港项目总体主要技术经济指标如下表： 项目 数量 单位 备注 建设用地面积 358804.24 ㎡ 　 总建筑面积 1531617.83 ㎡ 　 计容总建筑面积 1182826.46 ㎡ 　 不计容积率建筑面积 348791.37 ㎡ 　 总停车数 10829 辆 　 建筑密度 28% - 　 绿地率 35% - 　 容积率 3.3 - 　 总人口 16466 人 3.5人/户 总户数 4705 户 　 本项目为保利秀英港项目3